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1 / 1 1 / 1 物业治理综合知识培训 第一讲先期导入物业治理 某热销楼盘进展商的明文规定：“规划设计方案没有物业治理单位 的签字不能实施，施工结算没有物业治理单位签字不能付款，让物业 治理全方位地参与项目的质量监督”。如何作到项目旺销，?从项目制 胜的战略角度系统讲述了获得竞争优势机的奇妙。 一、理解先期导人物业治理 本策划包括物业治理规划，它与建筑规划的不同之处在于：各自 所站的角度不同。我们发觉，大多数建筑设计院在规划设计时，未能 充分或准确考虑日后的物业治理，给住户造成了苦恼，给物业治理公 司带来了不便甚至困难。比如，空调机的安装与排水考虑失误，造成 阻碍制冷效果或装修困难；铁围栏及其他铁制材料的过多使用，造成 日后的保养负担过大等。这些情况都讲明设计院对物业治理问题考虑 欠缺。同时由于物业治理公司熟知这些问题，因而才能在这方面提出 专业意见。 我们在规划的初期就积极引进物业治理观念，让物业治理与规划 设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同的层面上进 行互动。 有鉴于此，物业治理服务最好是在物业开发的初始，即基础工程 建设开始就介入。但现在不是全面介入，通常只是由一位熟谙工程和 设备的专家将依照物业 治理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提出专业意 见，同时参与部分工程的施工监管，同时能够培养以后的物业治理技 术骨干。 物业治理的全面介入应该是在销售工作开始往常。为了配合销售, 物业治理专家应该在售前完成的工作是： 明确服务内容； 明确设备配置； 确定组织架构； 明确财务预算（即收费标准）； 完成治理份额计算； 完成所有合同文本。这一系列工作的完成，通常需要两到三个 月的时刻. 二、物业治理前期介入的市场价值 1.万科体会 提起万科物业，“无人化”、“个性化大概成了它的代名词，但却专 门少有人明白“提早介入二提早介入，是一个长效服务的概念，既物 业治理公司在接管楼盘前，代表业主的利益先期介入楼盘的建议。 起初，我们只是成立专业职能部门，负责公司所属房屋的维修和投 诉协调，尽量将事故隐患杜绝在萌芽状态。然而站在业主的角度，哪 怕你服务再及时，维修再到位，即使疲于奔命也可不能使他们中意。 正如一个社区，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有发案率等 于零，社区的安全才会得到居民的认可。 因此，物业公司一改最初的“灭火为“防火，在规划设计方案 出台前，就介入方案的修改、优化和决策，把平常治理实践过程中掌 握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到业主生活和物业治理的 实际需要，提高设计品质。 我们与专业监理公司不同，他们与开发商之间是合同关系，工程验 收一旦结束，就不再有任何的后续服务。而我们是长效服务’，必须 为以后公司的维修服务着想。整个工程与物业治理自身的后续服务是 紧密相关、荣辱与共的。 现在，承建商对我们特不理解和欢迎。最初，他们也有抵触情绪, 我们的治理人员到材料现场取证，他们有的工人甚至要砸我们专业治 理人员的照相机。 有人问起我什么是万科精神，我想就跟我们推行提早介入一样，不 断创新、在不人走时我们就开始跑。这确实是我们的精神吧。 2.物业治理前期介入的作用 前期介入一一移交接营一一后期治理，这种模式才是物业治理的完 整模式。 第一，物业治理前期介人有利于优化设计，完善设计细节。 今年3月份以来，由深圳庐山置业有限公司进展的嘉汇新城出现了 持续旺销的现象，据据分析，其旺销的缘故除了优越的地理位置外， 物业治理的前期介人也起到了特不积极的作用。进展商明确规定“规 划设计方案没有物业治理单位的笠字不能实施，施工结算没有物业治 理单位签字不能付款，让物业治理全方位地参与项目的质量监督，在 嘉汇新城的设计方案中，物业公司提出了 10项意见和建议，进展商采 纳了 8项，收到了优化设计、完善细节的作用。 第二，物业治理前期介入，有利于提高施工质量。 第三，物业治理前期介人有利于物业的功能定位和确保物业的使用 功能。 第四，物业治理前期介入有利于物业公司日后的治理，有利于促进 销售。 物业公司提早介入，关于进展商来讲可谓有百益而无一害，既能够 丰富进展商的设计思路、节约建筑成本，又能够提高市场竞争力，增 加卖点。设计师在设计上往往带有一定的理想性，规划设计出来的房 屋和以后业主实际的生活需要往往会有一定距离；承建商呢？假如由 于质量问题返工，既延误工期、又造成更大的狼费。假如实行提早介 人，防微杜渐，这些问题都会最大限度地避兔。 三、物业治理的 内容设定 （一）日常治理工作 日常治理工作的内容 （1） 物业治理区的安全保卫、清洁、绿化及消防； （2） 房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、 治理； （3） 住户装修治理； （4） 车辆治理； （5） 客户档案治理； 2、安全保卫 （1）