XXXX年长沙复地昆玉国际营销执行方案.pptxVIP

;;; 2013年签约任务为8亿，完成签约6亿，完成率75%； 其中住宅4.19亿，商铺1.5亿，车位0.31亿； 最后四个月的销售情况明显有大幅度提升，是全年签约的46%。;项目全年住宅成交270套，面积35610㎡，金额4.03亿，成交均价11312元/㎡。 从套数看，成交仅次于北辰普宅，位列竞品第2位； 从面积看，成交低于北辰普宅和保利，位列第3位； 从金额看，成交低于北辰、华远、保利，位列竞品第4位。; 6#90㎡户型库存较多，上半年去化速率明显较快，基本全部去化； 下半年去化以大户型为主，4#、5#基本售???； 3#自开盘以来去化较为缓慢，下半年不做重点推售，基本停止销售； 7#自10月份以来去化明显加快，四季度去化21套，而前三个季度仅去化12套； 2#11月下旬低价开盘，出现一波成交小高潮。;商铺销售情况：商铺销售以一楼商铺为主，大面积的一拖二去化缓慢;销售小结;住宅成交客户地图：长沙成交客户基本集中在项目周边2公里范围之内;成交客户区域：开福区地缘性客户为主;成交客户职业：成交客户以私营业主为主，其次是医生，银行等高收入行业;成交客户渠道/专注点：友介和路过为主，最认可地段;商业成交客户地图：长沙成交客户基本集中在项目周边3公里范围之内;渠道和职业：路过为主，转介其次；职业以私营业主为主;成交客户小结;推广活动：下半年推盘集中，大型活动起势，线上推广和线下各渠道密集配合;线上推广：网络、报广效果较好，其他相对一般;推广主题：上半年以湘春门为主题，市场反应平淡;推广主题：下半年商业推广形象面世，市场影响力提升;推广主题：年末促销，低价推出吸引关注; 朋友介绍成交占比为43.56%，路过成交占比为36.2%，两者占到总成交量的80%； Call客、大客户单位、转介线下渠道效果较好，建议持续进行。;1、3月30日-31日业主回馈抽奖，一共到场客户约240人，活动期间老带新成交1套成交。;活动：下半年“上海遇见长沙之旗袍暗香”大型活动为项目起势;活动： “上海遇见长沙之百乐门之夜”;活动： “上海遇见长沙之百乐门之夜”;1、10月14日同行交流会;现场展示：现场主打海派风格，展示升级，销售物料增加;推广小结;市场遇冷，价格战升级;产品滞销，任务艰巨;抢占市场先机，促销先行;多产品线补货冲量，不断制造热销;线上主题直白，线下全面加强;多场活动，展示配合，营造现场气氛;年末冲刺总结;;;市场成交产品结构平稳，刚需类产品主导市场;市场成交产品去化量分析：90-140产品仍为长沙市场主流去化产品;价格破万产品销售6916套，市场占比4.6% ;户型面积;总价区间（万元/套）;1.从存量看：144平以上产品库存压力最大，90-140平产品库存去化压力最小。 2.从去化量看： 90-140产品仍为长沙市场的主流去化产品。 3.从价格去化情况看： 价格破万产品销量6916套，总价为110-150万产品段库存压力最小。 ;去化面积段： 90-144㎡约占总销售面积53%，144-240平占比仅15.64%;140㎡以上产品市场存量较大，竞争异常激烈;项目主要竞品分布;保利国际广场：13年去化208套，余货536套，预计14年9月A6入市，222套，面积131-172㎡;A8-4室2厅2卫-169㎡;北辰三角洲：13年普宅去化1391套，剩余2312套；预计14年新推E6区SOHO住宅，面积70-120㎡定江洋去化35套，余货336套，预计14年下半年新推D3#，260套，面积193-285㎡，;;物业类型 ;4室2厅2卫-161㎡;物业类型 ;;万科紫台：13年去化23套，剩余169套，预计14年新推3#、4#，192套，面积130-170㎡;万科TOP系产品打造，融合长沙人文为项目核心卖点，户型功能空间设计较好;物业类型 ;江景面好，横厅设计，比较契合长沙客户的喜好;包括本案在内，滨江项目14年可售货量总共9054套，货量充足;沿江竞品户型面积：135-150㎡三房，160-200㎡四房，250㎡左右四房为主流;沿江竞品总价段：200万左右产品成主流，项目产品压力较大;1.基于竞品剩余货量而言：2014年的供货面积段主要集中在120-160平，且2013年的去化速度普遍偏慢，建议本案明年应采取低价快走的营销模式，避免陷入滨江豪宅集中价格战。 2.基于竞品各面积段去化速度而言：江边竞品140平以上的面积段整体去化缓慢，而本案面积段正好处于该区间内，加快推售节奏，避免陷入江景高层的集中PK区。 3.基于竞品核心卖点而言：江边竞品普遍以过硬的品牌、顶级的配套、便利的交通、核心的地段和奢华的装修作为卖点，同时也是竞争优势，而本案在地段上优势渐涨，需市场证言价值以作项目驱动。;;;;;;品牌价值——