金地集团商业房地产战略定位_76PPT.pptxVIP

金地集团商业房地产战略定位;第一部分 报告摘要 第二部分 商业地产的盈利本质 第三部分 商业地产的发展趋势 第四部分 金地集团商业地产发展战略;商业房地产IRR的内在含义 商业房地产的本质是追求较高、稳定的净营运收益，这是其价值的基础，也是项目获得较高IRR的基础； 选择在不同时点出售商业房地产，对项目IRR的影响不一样；;2. 集团商业房地产战略定位 集团整体的战略定位是快速高效滚动发展，扩大规模，追求资金的高效运用，因此重点考察资金的投资收益率（IRR）；长期持有稳定性收益不是现在的战略定位； 金地的商业房地产战略定位为：适当开发+中短期销售。 ;3. 集团新投资项目策略 纯商业房地产项目税后IRR大于等于15%； 在2006年6月份之前一律不考虑该类项目投资； 住宅项目的配套商业，应保证住宅+商业的整体税后IRR大于15%，同时对商业部分现金流单独测算，其税后IRR要求大于10%。;集团已有商业房地产物业的经营调度要求 已有商业房地产项目是否销售由集团统一调度，在住宅利润满足集团年度利润要求时，不销售；否则，集团统一调度商业房地产的销售。 在商铺没有销售之前，子公司应抓好商铺的租赁管理，提升商铺的净营运收益水平。 集团每年对各子公司的商业物业收益进行评估，如达不到投资收益要求，集团将视作不良资产进行销售处理。; 第一部分 商业房地产的盈利本质;（一）主要结论：;（1、1）净营运收益及其稳定性决定商业物业价值; 其本质是由商业房地产估值方法决定的 ——国家标准《房地产估价规范5.1.5?》 规定：?收益性房地产的估价，应选用收益资本化法作为其中的一种估价方法。 ——收益资本化法??（income?capitalization?approach） 预计估价对象未来的正常净营运收益，选用适当的贴现率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ——国外机构投资者如何评价商业房地产？ ;相关术语的定义;;某商业房地产于1998年7月1日以出让方式取得50年土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得净??运收益10万元，该类房地产的贴现率为7.5%，则该房地产在2004年7月1日的价格为多少？;;永久年限;某商业房地产土地使用年限为70年，于估价时点已使用了5年，预计该房地产未来第一年的净营运收益为8万元，此后每年的净营运收益会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的贴现率为9%，试求该宗房地产的价格。;在美国，由于商业房地产的使用年限为无限期，因此只要使用公式：; 假设市场上已经销售的某物业的净营运收益为10万元，售价为100万元，则K=10%，那么与该物业相类似的另一商业房地产的净营运收益为20万元，其售价为多少？;在中国，由于商业房地产的使用年限为有限期，因此计算时要考虑年限：; 已知某商业房地产的年净营运收益为210万元，受益年限为45年，为利用直接资本化法评估该房地产价格，可在与该估价对象同一市场资料中，选取4宗房地产作为可比实例，利用其价格、净营运收益、使用年限资料，计算K值。;;实际案例—越秀房地产信托资产—白马市场;费用支出预测;重要提示：;影响估值的两个重要因素：;;（1、2）商业房地产投资IRR的因素分析;;商业物业投资的IRR高低取决于净营运收益率及净租金增长率;;　;如果转售的资本化率小于第一年的净营运收益率10%，变成8%，则越???销售，IRR越高。;　; 针对寻求资金高回报率（IRR）的公司来说： 当商业物业达到成熟期时，尽管租金收益仍然在不断的增长，但是，只要转售的资本化率低于投资第一年净营运收益率，就应该转售，从而获得较高的IRR收益。;（1、3）商业房地产的三种投资收益模式;;（1、4） 当采用开发后再销售的模式，一般是在将 项目经营到具有较高的稳定的租金净现流 的情况下，才能实现项目IRR的最大化。;1、如果没有进行很好的招租和商业陪育就进行销售，一是租金没有达到成熟期的水平，租金收益较低；二是此时投资者认为会面临较大的风险，因此在估值时会调高资本化率要求。两者结合使得估值偏低，实现的IRR也低。除非进行一定的价格折让，不然投资者不会来买。;2、进行很好的租赁、经营管理的情况下，一般3—5年会进入成熟期，此时净营运收益实现较高水平、而且稳定，估值时的资本化率取得较低；从而实现较高的估值水平。实现的IRR也高。;3、在项目Un-leverage IRR 14.74%中，可以分解为由租金收入净现流和由转售收入净现流构成的IRR，经过计算发现，租金现金流占IRR的34%，而转售收入占IRR的 66%。可见项目转售时的售价在很大程度上决定了该类项目投资的回报高低。;