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成就精品楼盘的物业管控- 张志东 2010工作室创始人中国人力和社会保障部《房地产策划师》职业资格认证专家清华大学领导力房地产总裁班 特邀讲师北大纵横商业院 高级讲师张志东Jerry zhanailto13911526345@139.comQQ：437552241课程目标掌握成就精品楼盘的关键要素了解物业管理的本质清楚物业策划的作用课程内容物业管理的定义、起源、发展物业管理在地产开发价值链的作用物业管理在地产企业战略地位全程介入的意义如何选择介入的最佳时机前期介入的操作目标发展商打造物业精品楼盘的模式发展商选择物业公司的3大宝典 物业管理的定义property [?pr?p?ti]财产; 资产; 所有物That car is my property; you mustnt use it without my permission.这辆车是我的财产, 你必须得到我的允许才能使用。房地产, 不动产; (一处)房地产物业管理的的定义 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 －－摘自中华人民共和国国务院令第379号 《物业管理条例》 物业管理的定义 物业管理的起源、发展 物业管理起源于19世纪60年代的英 国，奥克维娅·希尔（OCTAVIA·HILL）。octavia hill, housing and social reformOctavia Hill (1838-1912) made a defining contribution to the development of a more enlightened approach to the provision and management of housing for working people. Her championship of playgrounds, the army cadet corps and access to common lands and the countryside more broadly were also important. In this piece we assess her contribution. 国内物业管理的现状物业管理在地产开发价值链的作用发展商品牌的助推剂业主资产保值、增值的操盘手业主生活品质提升的服务商房地产价值链模型VAC——房地产开发特点项目取得项目策划会主体结构开工开盘销售竣工入伙内部立项方案评审会工程管理阶段产品交付阶段项目论证阶段设计阶段采购阶段项目策划阶段销售管理阶段项目发展组织项目论证 项目取得用地规划许可证国有土地使用证规划许可证开工许可证（基础提前施工报建）办理房地产预售许可证产权初始登记市场调研初步项目定位项目营销总案、项目推广方案策划销售前准备（含前期客户积累）营销项目定位销售事务管理设计方案设计扩初设计施工图设计规划要点/规划草案概念规划设计工程施工配合、销售配合及入伙配合景观/精装专项设计、部品策划工程设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工 至具备预售条件工程施工 至竣工验收工程条件评估销售及入伙配合物业方案策划、设计配合、物业公司选聘产品交付管理入住事务管理客服工程施工配合销售配合设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架动态成本管理 工程实施阶段的成本管理 成本前期成本估算测算结算后评估财务投资估算资金筹划资金营运投资评估file:///D:/xin/%E6%A0%87%E6%9D%86%E4%BC%81%E4%B8%9A%E7%BB%84%E7%BB%87%E7%AE%A1%E6%8E%A7%E6%A8%A1%E5%BC%8F%E7%AE%80%E4%BB%8B.pptx物业管理在品牌企业的战略地位今年以来全国都普遍经历了一轮火热的房价上涨，但地处北京中央商务区寸土寸金的核心地带，建外SOHO业主们却告诉记者，他们正面临着一个最冷的物业投资寒冬。　业主：“我们房价半年前还三万块钱，现在掉到2万2，掉了八千块钱。”　北京建外SOHO业主 张明伟：“五年前不是这个样子，原来我的房子租三万块钱，今天租两万块钱，还得天天给租客去鞠躬道歉，你可别走这是暂时的停电，这只是一种假象，因为停电是通知，而不是拉闸案例全程介入的意义意义a、 最大限度地减少物业投入使用后的遗留问题意义b、 能够全面掌握有关物业的信息意义c、 为后期管理打下坚实的基础 file:///D:/%E9%87%8D%E5%BA%86/Planer/%E5%