江苏蓝岳学府学院主义文化社区项目营销总纲99p2011.pptxVIP

谨呈：蓝岳集团淮安城市公司蓝岳学府项目营销总纲上海奇正蓝岳学府项目组注：本总纲以4月28日为开盘节点制定思路导图第一步：项目认知第二步：客群定位第三步：目标市场第四步：形象定位第五步：目标分析第六步：营销策略区位界定：淮安行政教育中心，老城区成熟生活圈，老城区居民理想的改区位分析?项目位于清河区北京北路99号、中经路以 北，清河区区政府北侧。南侧：清河区区政府北侧：淮安工学院东侧：待建清河区老年文化中心，并紧邻清河区夕阳红广场景区。西侧：老城区成熟居住圈?项目位于城市主干道北京北路与中经路交叉路口，交通便捷，环境清幽，是城市的理想居所。。教育资源：本案教育配套和学校文化将支撑项目最大的卖点及客户来源配套分析教育配套小学中学大学学校名称北京路小学 繁荣小学淮师附属中学北京路中学清河中学淮安工学院 淮安师范学院距本案距离158米 580米791米 1.2公里 1.2公里200米 2.7公里项目距北京路小学、繁荣小学、淮师附属中学、清河中学以及淮安工学院都比较近，可谓是学校坏绕，人文气息浓厚。其中清河中学为江苏省三星级普通高中。本案项目所属小学学区为北京路小学、清河路小学、繁荣小学。距离清河中学仅1.2公里淮阴工学院广场淮阴工学院运动场清河中学生活配套：项目配套设施完善，10分钟生活圈内应有尽有。配套分析医疗配套淮安仁爱医院同仁医院机关医院距本案距离向东873米向南791米向西727米金融配套建设银行江苏银行淮安商业银行距本案距离向南77米向南383米向北390米其他生活配套农贸市场超市商业购物中心邮政加油站图书馆名称丰登路菜场大治路菜场华润苏果淮海广场淮海西路邮局中国石化淮安市图书馆少儿图书馆距本案距离 510米 740米向北374米向东2.5公里向东600米向南70米 397米 670米1号楼2号楼3号楼商业文化中心项目界定关键词：老城旧区、规模小、高层产品分析老城旧区：意味着成熟的生活圈，拥有大量的改善型客群。规模小：难以提升项目的景观、配套及、影响客户生活品质的提升。高层：较高的物业管理费和维修基金，适合老人居住。?建筑经济技术指标总建筑面积：47831.33㎡商业：7208.54㎡（含大于 150 ㎡物业用房）住宅：32057.7平米建筑密度：52.9%容积率：5.5绿地率：21%?住宅总户数：285套 31层1号楼：113套2号楼：86套3号楼：86套车位：1324（含机动与非机动）?商业总套数：21套产品线项目总户数285套，其中可售套数237套，产品线丰富,户型配比相对合理，大面积偏多产品线分析户型配比明细房型套数比例三房二厅一卫6820%三房二厅二卫11239%两房一厅一卫5720%两房二厅一卫5620%一房一厅一卫21%面积配比明细面积范围（㎡）套数比例72.13—87.755720%96.12—112.211440%120.16—130.795720%135.91—138.865720%面积配比明细（回迁户除外）面积范围（㎡）套数比例72.13—87.753314%96.12—112.29540%120.16—130.795222%135.91—138.865724%在户型设计过程中，牺牲了97平米两房的部分价值来满足大面积户型，因此从产品优势上来说，大面积户型价值明显高于小面积2号楼3号楼户型解析A1优点入户花园、设备平台户型附加价值较大。南北通透、采光较好。卧室和公共区域分开，动静分离。活动动线符合人性化设计。主卧、客厅大开间设计卧室大飘窗设计。主卧独立卫生间。B1优点：双阳台，动静分离B1缺点：南北不通透，浪费空间大。C1优点：南北通透、卧室飘窗、客厅大开间C1缺点：次卧较小、有一定的空间浪费户型价值：A1C1B11#2#3#楼，两房户型皆为不通透户型，并在设计中都存在相应的瑕疵。1楼户型解析A优点南北通透、采光较好。主卧、客厅大开间设计。卧室大飘窗设计，大进深阳台。主卧独立卫生间。活动动线设计人性化三个卧室面积层次分明，满足不同的功能需求 B优点：两卧朝南、户型紧凑、阳台大进深B缺点：南北不通透，小房间比较狭长，客厅采光较差。阳台设置在主卧，减少了主卧私密性 C优点：两卧客厅皆朝南、户型紧凑C缺点：南北不通透，阳台设置在主卧，减少了主卧的私密性 D优点：动静分离、阳台大进深、卧室大飘窗、附加面积、两卧一厅朝南 户型价值：DACB项目SWOT分析优势分析项目交通便捷，多路公交经过，距淮安汽车总站仅5分钟车程，距市中心商业圈仅10分钟路程。生活设施齐全，周边环绕银行、超市、医院以及完备的教育链，具备成熟的居住氛围。项目地理位置优越，位于老城区清河区，紧邻清河区区政府。项目学院文化浓厚，生活氛围成熟，教育资源丰富。72-138平米多种经典户型，满足客户不同需求。所有户型均采用大进深阳台和大