房地产异地拓展调研经验总结汇编.pdfVIP

学习好资料 异地调研经验总结 一、调研前准备：明确调研任务、目的、目标，如何切入。 1.1通过网络－收集异地城市背景资料 1.2通过网络及开发商－了解项目所在区域房地产初况 1.3通过开发商、地块拍卖文件－了解地块的初步情况 1.4更具项目大小安排异地调研人员结构 二、调研执行：由于异地调研的时间通常比较短，所以在有限的时间 里建议大家“三看”，看地、看人、看项目。 2.1 看地：看项目现场，了解地块及周边可利用资源，挖掘产品核心 优势，为产品定位服务，同时了解收集当地的规划、相关建设法规，有利 于产品定位的实用性。 2.2 看人：条件允许的情况下，争取做问卷，深入了解当地居住及购 房习惯；条件有限的话以售楼部踩盘的方式获取客户需求信息。 2.3 看项目：主要是指市场在售的竞争项目与区域的标杆项目，看其 产品特征、销售状况、推广方式等等，总结现象分析趋势。 三、异地调研报告撰写：异地市场通常开发商会认为他们在当地的时 间比你久，市场情况比你们代理公司短暂的市调来的清楚，所以我们在常 规的报告模式下，针对具体个案有倾向性的说明问题。 3.1 选择报告的切入点：如城市关系、客户挖掘、产品特征等等。由 于切入点的差异可能导致报告逻辑结构不同。 3.2 选择报告逻辑：常规报告是整体到区域再到竞争环境，最后到项 目本身。各个环境都要有全面挖掘可能对下一逻辑论所而需要的依据 更多精品文档 学习好资料 3.3 观点的提炼与汇总：基于切入点的角度上，缜密的逻辑演绎，提 出有目标性的概念和观点。这样做有利于切实解决项目问题，同时避开开 发商市场角度，为其提高全新视野。 我们异地项目做的很多，抽中午时间随便谈谈感受：首要明确异地调 研的目的、任务、目标，做细致的分工和安排；由于是外地，资料尽量通 过第三方索取； 1、报告中的宏观数据和市场一般在网上都能找到，一般也需要把当地 的政府部门的网站浏览一遍，收集有用资料；政府公开的东西相对要滞后 一些，这些数据需要加工整理，最后整合成表格和图表形式表现在报告里 面，看起来精简而又有说服力； 2、房地产市场的数据，一般来自房管局网站收集； 3、地块及周边的分析一定要透彻，开发商虽然比外地的代理公司更了 解，但只要你分类做的更细，影响项目的优劣势一条一条列出来做深度分 析，开发商的老板一般都会很认同，因为开发商下面的人自己感觉很了解， 天天只是挂在嘴上，而没有形成报告； 4、在去当地之前，最好把当地有的在售楼盘基本情况列个简单的表， 做到心中有数，有的放矢；提前准备好需要的表格、相机和money ；到了 当地首要买张地图； 5、人员配置一般是：1策划师（执笔）2助理；汽车1辆（市调人员 自己开最好）；时间一般2天就够； 6 当地市场现状的调研分几大块：竞争楼盘的调研、区域调研、区域 更多精品文档 学习好资料 商业分布等，内容覆盖面更具项目定； 7、市调完成后，整理基础资料，做分析；开会讨论营销推广…… 8、执笔策划师设计人员2天内完成书面报告，半天打印装订；总共1 周一般就可以完成。当然，需要根据报告的深度等方面结合起来，所需要 的时间也不一样……大家共同探讨！ 市场调研工作主要分为四个步骤： 一、前期筹备 1、资源整合（网络、旅游部门、人脉关系等） 首先，通过网络等途径，初步了解该区域的发展现状、人文特征、工 农商行业特征、消费习性等，同时还对该区域的交通、楼盘信息进行梳理， 为制定计划提供材料。 其次，利用相关部门或人脉关系，了解该区域市场状况，同时为市调 工作做人脉准备，根据“六道分隔论”原则，寻找最有利的“地陪”，及当地重 要部门的“圆点”。 最后，整理收集的重要资料，并准备齐全深入调查的资料。 2、制定计划 根据资源郑和得来的资料数据，对市调内容、路线、行程安排等进行 有效计划，务必实现紧凑合理。 （从公司角度考虑，人员的食宿是主要成本，时间越短，公司投入越 少。因此，合理的安排是关键。） 二、实地考察 1、城市发展现状整体考察 更多精品文档 学习好资料 2、房地产项目考察 3、人文资源考察 4、消费习性考察 5、行业发展调查 三、市场访谈 1