昆明采莲河畔别墅洋房整合推广方案.pptxVIP

【一个城市精英阶层社区的整合传播方案】;目录 Contents;PART 1—看市场: 10个关键词;;;图5：2005年全年一手住宅楼盘需求情况;价格方面——2005年全年一手住宅推盘销售均价为3,012元/㎡，比去年全年的一手住宅均价（2,916元/㎡）上涨3.3%，一手住宅价格增幅明显放慢（2004年一手住宅价格增幅为17.7%）。从全年价格变化情况来看，一手住宅市场价格全年变化起伏不大，价格一直在3,000元/㎡水平线上保持平稳运行。;;;;;2006年昆明楼市走势预测;【2006－10个关键词】;PART 2—看区域:成败各有道 ;【滇池路板块】;【广福路板块】;【东南板块】;列侬溪谷;南方公园;主要竞争项目及产品分析;2、香槟小镇 开发商：泰信地产 地址：广福路4公里处 占地：127亩 总建筑面积：68965.29㎡ 容积率：0.79 物业类型：双拼别墅、联排别墅、叠价别墅 户数：272户 户型面积：180—300㎡ 起价：5000元／㎡ 均价：7000元／㎡ 个案分析：目前该项目已经销售80%，目前还剩40余套，多数为户型较大，总价较高的户型；香槟小镇在户型上相对较丰富，有联排、叠加别墅等多种户型可供选择，多数的户型带有室内车库，其中带有三个院落的联排别墅在设计上有一定的亮点，该项目所有的户型都是南北朝向，通风和采光较好，中心景观有中心水景，靠近中心水景的户型面积较大，向外户型面积逐渐减小，现在所剩下的多是一些总价高或是位置不太好的户型，在加上项目周边的配套不足，广福路改造等因素造成了项目目前销售遇到了一定的阻力。;2）花园洋房主要竞争楼盘 1、南方公园 开发商：林源地产 地址：银海山水间旁 物业类型：多层、花园洋房 占地：68.17亩 容积率：1.54 绿化率：42% 户数：468户 户型面积：91—194㎡ 价格：2755元/㎡起 均价：3000元/㎡ 个案分析：目前该项目基本已经销售完毕，还剩下20余套房源，已经封盘，价格调整后才推出最后的房源，该楼盘的销售是有信得泰房地产顾问公司进行代理，该项目的在户型和景观的设计上没有太多的亮点，同质化的现象比较严重；项目前期的媒体宣传不多，造成了开盘时人气不旺，并且在销售控制上没有太多的考虑，在开盘时户型小，总价低的房源已基本售完，剩下均是大户型，总价相对较高的房源，销售上遇到了较大的阻力，使得该楼盘的销售周期延长，回笼资金的速度较慢，给开发商带来很大的资金压力。;2、滇池卫城 开发商：万达地产 地址：滇池度假区红塔东路 占地：约5000亩 容积率：0.6 绿化率：70% 户型面积：160—250㎡（花园洋房） 均价：4000元/㎡（花园洋房） 个案分析：该项目作为万达集团在西南地区的主要住宅项目，为了把该项目打造成为滇池路大型高尚社区，万达地产投入了较大精力和资源，在前期的宣传上不遗余力，在前期的产品研发，销售策略方面做得比较到位，整个社区的规划、景观、户型设计有很多的亮点，通过万达的企业品牌带动了项目品牌，通过每一期的开盘前大面积，高强度媒体宣传，在市场上积累了不少的人气和知名度，特别是样板区、高尔夫球场出来以后更是掀起了高端人群的购房热情。该项目通过较为完善的商业配套，大面积的水景、绿化，保证了楼盘的品质和楼盘的附加值，也获得了高端人群的认可，该项目目前的销售状况和销售预期较好。;3、假日湾 开发商：省铁路自备车运输公司 地址：官南大道中段 占地：133亩 总建筑面积：230310㎡ 容积率：2.083 绿化率：40% 建筑密度：35% 户数：408户 均价：2900元/㎡ 个案分析：目前该项目推出的房源是110—160㎡的花园洋房，约360套，项目主要是以西班牙风格的建筑，双退台的设计，下沉式院落、不同风格的景观布置等差异化卖点，并通过前期一定力度的媒体宣传，造成了项目在市场上已经形成了一定的知名度，受到了目标消费群一定程度的关注和认可，由于销售代理公司在认购期没有进行房源的销售控制，造成位置较好，价格和设计合理的户型已经基本售出，给目前的销售带来一定的阻力。;3）潜在竞争项目 1、筑友地产滇池路项目，该项目位于银海山水间旁，项目还没有在媒体上宣传，可能会在近期推出，项目于本项目距离较近，规划的物业类型于本项目较为相似，面对的目标消费群也较为相近，是本项目的主要的潜在竞争对手，建议予以重点关注； 2、同德发展滇池路项目：该项目位于云天化集团旁，占地300余亩，项目规划为联排别墅，虽然该项目离本案有一段距离，但于本案同属于一个板块； 3、位于银海山水间对面的项目地块，该地块平地已经有一年多的时间，但近期没有什么动作，初步规划的以联排别墅为主的项目。;4）产品分析 通过对滇池路、广福路等区域的联排别墅项目以及花园洋房项目的产品研究和分析， 得出了以下的共同点： 1