某商业项目市场定位报告.pptVIP

根据项目实际情况，实现的销售主要是两方面，但最终以集中回笼资金为本项目的最佳销售目的。 在此基础上实现两种策略方案： 产权式出售旺铺， 回笼旺铺的 销售总金额。 Ⅰ、针对『自营买家』（购买后商铺自营） Ⅱ、针对『投资买家』（欲在购买后将商铺出租于经营者，收取租金收益） 根据目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同，我们运用各种策略灵活组合的最终目的是促进销售。 纯 销 售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售 一般为一到三年返租 一般为八年以上返租 销售策略 优势： 开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 劣势： 产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象及公司品牌有一定影响。 适用： 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯街铺销售； 商业体量较少或零星小面积的商业物业。 针对于本案A区及C区小体量商业，可采取该种销售模式。 销售策略：1、纯销售模式——A区及C区小体量商业 优势： 通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益。 劣势： 铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 未出租的商铺销售难度较大，特别是类似于本案的大铺； 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。 适用： 商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报； 纯街铺或中等体量左右的商业物业。 销售策略：2、带租约销售模式——A区少量及C区中等面积商铺 优势： 前期由开发商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。 劣势： 承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高； 因返租而产生相应的返租法律风险。 销售策略：3、短期返租(1-3年)——针对一些中等面积的经营者给予的灵活操作策略 优势： 前期由开发商控制招商，能确保既定的商业定位； 给投资者坚定信心。 返租销售，并适当降低投资门槛，尤其针对大面积商铺可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。 如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。 劣势： 承担八年以上的返租补贴； 如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。 因返租而产生相应的返租法律风险。 销售策略：4、长期返租(8-10年)——针对大面积品牌商家的灵活策略 购买时 ① 根据自营的“业态趋向、品牌实力”选择旺铺位置/价位； ② 结合成熟的“金鹰天地” ，规划自营旺铺的发展。 ① 根据旺铺位置，实施相应统一的店招装修； ② 以自主经营的方式吸引目标消费群，实现旺铺物业与经营产业同步增值。 第一年 第二年 第三年 经营净回报 首期旺铺投入成本 第四年 第五年 物业增值回报 经营净回报 物业增值回报 经营净回报 物业增值回报 经营净回报 物业 快速增值 经营净回报 物业 快速增值 开业时 销售策略——针对『自营买家』（购买后商铺自营） ① 考虑旺铺的投资回报风险，选择旺铺的位置/价格； ② 既可以自主经营旺铺，又可以在销售时由销售公司签定『委托租赁合同』 ，明确委托事项，在由销售公司实现租赁后支付销售公司『委托租赁的服务费』。 ① 由承租方根据双方签定的『租赁合同』，根据旺铺位置，实施相应统一的店招装修后，承租方入场经营； ② 投资买家按合同获得旺铺的投资收益。 第一年 第二年 第三年 定期租金回报 首期旺铺投入成本 第四年 第五年 物业增值回报 物业增值回报 物业增值回报 物业 快速增值 物业 快速增值 定期租金回报 定期租金回报 定期租金回报 定期租金回报 购买时 开业时 销售策略——针对『投资买家』（欲在购买后将商铺出租于经营者，收取租金收益） 以水景主题，金鹰品牌的 高端形象开盘入市。 向洪泽湖路 入口 逐步推盘。 向市府路 入口 逐步推盘。 针对项目产品主题鲜明，品牌高端，商业街延伸面较深，并为了实现“跑量销售”为主，快速回笼资金的销售策略，我们认为： 借金鹰品牌和水景主题为销售切入点 由业态档次规划为销售思路主线，实现旺铺规划的业态『由低到高』、旺铺人流吸引力『由弱到强』。 从