中小城市房地产开发的机会与陷阱.pptx

城市化与中小城市房地产发展 ;主要内容;一、城市化浪潮与中小城市房地产业 ;;;;;2．政府有中小城市偏好的城市化方针;城市区域分布和非农人口规模等级结构(%);3．城市化加速催生房屋建设高潮 ;;（3）恩格尔系数长期徘徊，住宅需求受到拖累;中国2003年恩格尔系数的地区差异 单位：% ;二、中小城市房地产市场的特点;房地产业界通常将三、四线城市统称为中小城市； 与城市规划中按人口分组的中小城市是不同的概念,包括了许多非农人口超过50万的大城市甚至非农人口超过100万的特大城市,基本相当于按行政级别划分的地级市和县级市和县城级别的小城镇； 房地产业界的中小城市数量巨大,扣除4个直辖市和经济较发达的省会城市以及少量沿海开放城市,剩下的约600座城市以及2000多座县城都属于中小城市的范畴。;2．中小城市已成为房地产关注的热点 ;3．中小城市住宅市场供需的特点 ;（2）市场需求容量小,消费能力较低且市场分化 一是城市内原有的城镇居民对住宅的需求量小，价格也很难突破历史和平均消费水准，房地产项目开发和销售形势微妙而险峻。 二是外地个体投资者对这些城市缺乏信心，进入谨慎，投资需求和投机需求不强。 三是由于原来的单位分房较多，而且私建房仍然占据了中小城市居民住房市场的相当比重，削弱了对商品住宅的需求。 四是存在一些消费能力强的重要部门如税务局、电信局和银行等的团体订购，但数量有限。 五是也有高收入阶层，但对住宅要求也高。 ;4、中小城市商业地产市场特点;5、房地产市场发育不充分;三、中小城市房地产开发的机会和陷阱 ;2．中小城市房地产开发的陷阱;四、对上海房地产企业的建议 ;2．公司层一般性建议;（2）宁可小心首吃螃蟹，莫要跟风冒进 中小城市不比一二线城市，市场容量有限，极易饱和。 第一个项目成功之后便有大量同类物业上马，有限市场需求难以消化新增供应，空置率迅速攀升，后跟进者难全身而退。;（3）比较剩余资源的边际效益与交易成本 大城市资源比例出现不协调（如土地缺乏等），反过来理解就是企业部分资源出现剩余（如资金剩余、人力资源剩余或品牌等无形资产剩余等）。 中小城市地方制度、行政环境是进军中小城市的投资风险成本，也是主要的交易成本。 只有企业剩余资源的边际效益大于新增的交易成本时，企业才有向中小城市拓展的经济可行性。;（4）企业必须放下架子，规范经营行为 别自以为大，中小城市水浅也有大鱼 别玩概念炒作，中小城市消费者不买帐 别拿实在当无知，中小城市消费者不好蒙;3．房地产项目层运作注意事项;（2）项目组织和开发理念融和 最高决策层不宜本地化 中高层人才本土化至关重要 基层管理人才必须经过培训，接受开发理念;（3）规划设计，适度超前，创新开发模式 快市场半步——先贤 快市场一步——先烈 克隆一线城市的先进规划设计——曲高和寡 依据区域市场适度原创——先机在握 圈地收钱、期房销售、概念炒作、广告轰炸、低开高走——难有作为;（4）严控开发周期，避免政府换届风险 地方政府管理班子走马灯似的换、政策朝令夕改也是必须面对的中国特色 中小城市政府政策延续性较差,政策跟着官员走,人治的影响大于法制 在开发时机和开发周期的把握上须做好充分的准备,开发商最保险的方法是算准开发周期，将项目在本届领导任期内完成 ;（5）销售要实，广告宣传莫虚 大规模的造势推广运动和媒体策略，往往不如口碑传播与设计模型等实效营销策略更具实效性，更节约推广成本，更能够事半功倍。 广告语言必须充分考虑到中小城市居民的审美习性和接受能力，不为当地消费者所接受甚至反感到的广告创意与文案表现，即使再优美也将失去意义，甚至产生反作用力。 销售技巧应本土化。太专业化的销售技巧、太格式化的销售说辞在中小城市并不是一件好事，本土消费者喜欢用本地的方言与习俗进进行沟通。 ;五、上海市周边城市房地产市场简介 ;常州、嘉兴、绍兴、镇江、南通、扬州等6个区域次重点城市。经济实力较强，有较好的经济和文化基础，接受6个重点发展城市的辐射，较高的人均生活水平以及与区域重点城市的紧密联系，将使其房地产发展有扎实的基础，但由于其城市规模和经济实力均存在差距，因此房地产发展的总体潜力要小于前者。 湖州、舟山、台州、泰州等4个长三角都市经济圈的外缘城市。城市规模不大，发展房地产的空间较为有限，但如果结合本地区比较优势，如临海、临湖等区位优势，与前两层次城市错位竞争，也许可以实施房地产业的差异化发展。 ;2003年;2．无锡 无锡总面积为4650平方公里，其中市区面积为517.70平方公里。 2004年总人口447.19万，生产总值2350亿元，财政总收入354.74亿元 。下辖江阴、锡山、宜兴三个市(县)和崇安区、北塘区、