华夏柏欣深圳怡景中心城项目简析及改造设想.pptx

;前 言 非常荣幸得到保德信(Pramerica)公司的认同及邀请，TCBL有机会参与位于深圳市福田中心区这一标志性的商业地产项目。 限于时间关系，本报告未涉及详细的市场调研数据，仅结合了我司对项目的初步理解以及专业经验，旨在为项目大胆地提出初步的商业概念，供贵司参考。 如获贵司认可，我司将会组织具备国际化购物中心操作经历的团队，为全面提升怡景中心城项目提供TCBL的专业知识和经验。;;目录 | Index;1.0 市场现状分析;项目区位;福田中心区规划 —深圳最具发展潜力之区域;福田中心区轨道交通规划 —按深圳市轨道交通规划，实施后的福田中心区将会有8条地铁通过，并且地铁 四号线将直通香港，成为连接深港两地的重要交通通道。;;;1.3 商圈及竞争项目分析;2;物业资料;物业资料;物业资料;项目资料;;1.3 市场部分小结;2.0 项目问题分析;2.1 项目概况;楼层分布;楼层分布;楼层分布;项目分析—定位、业态：; 家乐福;案例：重庆·北城天街;中心百货;案例：上海·正大百货;金逸影院;反斗乐园;美食通;分析:购物中心零售租户大众化明显，商品 特色不足，缺乏吸引力。;分析：餐饮的档次过于大众化，吸引力较弱，餐饮品牌的吸客能力不强，部分品牌餐饮口味不符合市场需求，已经撤场；部分餐饮租户与家乐福辅营区内餐饮形成直接竞争，不利购物中心整体档次的提升及整体运营。;分析：购物中心内大型有特色的餐饮租户不多， 对整体餐饮形象建立不利。;购物中心内规划有两家银行租户，在购物中心内 部规划营业厅型银行租户不仅不能购物中心的起 带动作用，而且阻断了购物中心人流的循环。;;;分析：充分利用现有空间，在适当位置设置FINE Dinning业态，一方面提升整体收益，另一方面可增加项目整体体验感，打造项目特色;分析：展示性不足，吸引消 费者能力较弱。;分析：主入口内凹，未能展现购 物中心形象，导示性弱。;参考概念：北京东方新天地;分析：从地铁站进入中心城的 入口无明显的标识，同时设置的业态无法有效的吸引客流，导致流失消费者。; ;分析：广告位规划无序，降低了商场的档次形象。;分析：环境塑造不足， 未有体现项目特色。;2.2 项目问题及建议列举;分析：项目玻璃厅引入自然光，但 L层局部在天气炎热时温度偏高， 无法有效聚留消费者。;分析：新风系统不足，空气环境较差。;分析：部分租户直接经营假冒商 品，直接对购物中心形象产生伤 害。;分析：未对租户离场后的店铺包装，影响购物中心形象及消费购物信心。; 参考案例：重庆北城天街;分析:洗手间通道—部分门禁开启存在 有严重问题，以消防灭火器箱做为门 禁的开启设施。; 1、电视：凤凰卫视，《财智人生之——刘伟宏》专访，2006年12月23日(周六)——2006年12月30日(周六) 深圳财经、卫视频道，购物中心形象宣传，2006年8月14日-8月21日 2、电台：美食主题，“吃在深圳，吃在中心城” 3、车体：开业前形象宣传，推广时间约为一个月 4、分众媒体：购物中心形象宣传，推广时间一年半 5、推广活动：每月一次 6、开业活动推广费用：200万 7、全年活动推广费用：约800万;1、梦幻中心城惊喜开业欢乐庆 ; 1、“六一”好戏连台 1、“我有我主张”文化营销活动 2、米奇明星魔幻秀 1、“超篮”大赛登场 1、深圳宠物总动员——“宠物美容师、训导师大赛” 2、中心城金秋婚恋大型活动 3、秋装新品时装秀 4、爱意浓浓甜蜜奉送 ; 1、深圳宠物总动员——“英雄榜” 2、中心城马来西亚美食文化节华丽开幕 3、中国拼布艺术巡展 1、星光熠熠，火树银花 2、Maxenie开业庆典时装秀 ; 参考案例：万象城; 参考案例：香港圆方、海港城、IFC;分析：标识杂乱，档次参差不 齐。;分析：部分区域导视缺失，如水边缺少警告牌，花园入口、走廊处缺少导视; 参考案例：香港圆方、重庆北城天街、香港IFC;分析：左右两边的广告形式相 差甚远，档次参差不齐。;分析：制作工艺过差，无法与购 物中心的品质感相匹配。; ; ; ; ;分析：机身的广告图片陈旧，屏 幕无画面显示。; ;分析：欢迎标识的维护不够，严 重影响购物中心的整体形象。;2.2 项目问题及建议列举;3.0 项目改造建议;3.1 前期市场回顾;家庭消费者 生活化消费－家乐福 亲子消费－反斗乐园 写字楼白领 餐饮（中餐）－美食通 酒店/会展商务客 大型餐饮－稻香 区外消费者 电影院－金逸;项目自身问题;;LOHAS City乐活城 Lifestyles of Health and Sustainability