X年3月遂宁市大英首座全程策划方案67P.pptx

大英首座全程策划方案;方案章要;第一部分 大英市场;1、大英宏观市场;2、大英市场在售物业分析;近期主力销售户型统计;近期在售楼盘去化情况分析;已推存量情况统计分析;已推楼盘价格统计分析;目前在售楼盘主要推广渠道和优劣势分析 ;3、市场小结：;4、大英市场对本项目的启示：;第二部分 项目概况 ;;项目地理位置优越。西临育才路，东靠山体，南靠财政局，北依实验小学，在整个城市中处于核心区域。 地块形状不是十分规则，但地势平坦。 ;1、地块优势分析 （1）属于城市核心区域，地块升值潜力巨大??开发价值高； （2）周边配套完善，居家氛围成熟。 （3）周边是党政机关、学校等市政配套，形成了高品质居住氛围。 2、地块劣势 （1）地块面积不大，不适合做大规模的开发项目； （2）地块的昭示面较狭窄，形成了四周被围合的状态，对外形象展示不明确； （3）地块周围都是老居住区，对本项目的高品质形象有所影响。 （4）地块单价达到246万/亩，地价较高，风险系数相较大。;3、地块小结 （1）本地块属于市中心稀缺资源，周边配套完善，便于打造高端居住物业。 （2）本项目地段、配套、价格等因素，决定项目要从周边老居住区中“跳”出来，塑造地标性形象概念。 （3）本项目要有一个前瞻性的规划，要有时尚大气的建筑风格、特色鲜明的园林景观、新潮优越的户型设计。;第三部分 产品定位;一、物业形态;现代建筑风格特征 （1）总体布局错落有致，在保证每家每户采光通风达到最佳效果的同时，通过宽阔的楼间距，将更多的空间留给庭院与造景； （2）讲究建筑的色彩美学，基座、墙身和屋顶分别采用白色、黄色和橙红色，简洁明快的三色搭配，与周围景致相融共生；（3）竖线条处理体现现代感；（4）虚实对比、变化中求统一，如屋顶阳光板凹凸有型，栏杆通透，避免了呆板与传统，窗台板外凸，造成阴影效果等。;立体硬朗的线条体现项目的现代感。灰色带有金属质感，与现代风格相吻合。;弧形风情观景阳台，实用功能强，风格明显。;园林景观的打造是整个项目档次高低的体现，本项目园林景观的规模教小，因此结合项目现代风格特征，建议主要从三个方面打造园林景观。;特点一：架空层 架空层是指建筑底楼全部架空，做成回廊式，让小区景观视野完全通透，扩充景观视野，同时，架空层也便于用于小区配套休闲，提升居住档次。;特点二：“空中花园”;???点三： “公园式”园林概念。;四、户型设计;北港公司建议，本项目户型设计着重考虑以下特征：;户型特点二：夹层;业主装修时，可自行将夹层上方进行全隔断，形成真实的跃层，极大地满足实用功能。也可采用局部跳高如（客厅）设计，提高居家品质感。;跃层的设计可提升项目形象，满足高端客户群体的需求，因此，本项目建议将跃层的面积段控制在90——120平方米之间。;两室跃层，将生活起居形成明显的干湿、动静分区，保障了居家的私密性，品质感更高。;户型特点四：面积适中;四、建筑材质;第四部分 项目定位;硬性定位——;软性定位——;产品功能定位——;1、城市高端换房居住群体。 这一部分客户希望拥有高品质居住物业，满足对居家的升级需求。物业品质是这一部分客户最重要的关注点。 2、高端投资群体。 这一部分客户着重关注地段和升值潜力，需求的产品是具备前瞻性的。;卖点一：超高楼层，最阔视野 理由依据：树立城市面子，给居住者以身份的象征。具有建筑的气度，能从高度上引领城市房地产突破。;卖点二：创新户型 舒适享受 理由依据：通过创新夹层、跃层设计，满足高端客户需求。在户型上完全注重采光、私密享受。 顶楼设计直达楼顶通道，让楼顶成为业主的私家花园。;卖点三：超值园林享受 理由依据：注重从细节上包装，通过“公园式”园林环境，实现居住者的“公园式”居家。在前一部分“景观设计”中已做明确规划，树立整个项目的品质感。;卖点四：节能环保建筑，绿色生态居家。 理由依据：建议本项目从建筑材料上加以完善，用产品细节上树立高品质概念，在大英市场打造真正的高环保居家物业。 ;卖点五：最佳智能化系统 高品质社区须引入智能化系统，方能体现高品质的形象，亦能适应未来发展需求，但考虑成本因素，我们建议选择性的引入具备实用功能的智能化系统，例如可视对讲系统、出入口控制管理系统等。在投入不大的情况下，提升本项目品质，以整体优质形象，促进销售。;1、入市时机 2009年遂宁房地产市场异常活跃，呈供需两旺之势。 2010年，受到国家一些政策层面影响，市场有一部分观望情绪。到就大英市场而言，受政策影响因素较小，主要受到需求影响。因此，从调查了解看，市场普遍存在尾盘。因此，建议抓紧时间入市，争取在5月开盘，全部打开局面。;2、入市途径 根据本项目的综合情况，建议采取以下入市途径 项目现场销售+人员派单的销售策略+广告推广+促销活动;1、价格走势 我们设计的项