房地产开发流程及节点控制.pptxVIP

房地产开发流程及节点控制引言 索克置业从成立之初到现在，从寻找项目到目前两个项目已全部展开，直至土地储备、新项目合同的签订——让我们看到了一个又一个希望，并由此可预见公司辉煌的前景，然，要实现我们索克公司既定的战略目标，创“百年老店”，还需要我们全体索克人共同努力！战术战略、规章制度如果不去一步一步实施，那么，它就仅仅是一个存在，且是一个没有生命力的存在。为了让我们的战略目标生动活泼，首先需要的是所有索克人对全面系统的专业技术知识的熟练掌握。让我们从今天的学习开始，一步一步一步走近我们的理想！一、投资决策阶段1.土地（用地、土地证的取得）2.市场调研3.方案设计4.初步设计投资决策阶段释义1.土地寻找、选择、分析、判断物业类型，决策第一讲 土地的取得及操作方法1、宏观调控对土地取得的影响 8·31 12·1 国八条 5·11 12号文2、土地的几种性质及土地使用年限3、郑州房地产企业获取土地的几种模式及方法a.协议出让b.招、拍、挂c.经济适用房用地d. “城中村”改造4、“100”为界5、土地价值的评判物业类型位置性质周边配套规则程度临路状况周边可利用环境（资源）地上建筑物情况安置与补偿、拆迁区域发展潜力2.市场调研、可行性分析研究、预估重要参数、初步市场定位及目标客户群体范围、中介机构提介入、双方对市场进行充分论证；市场核心内容：①需求；②购买力；③容量；④供给（竞争对手）⑤产品构思（差异化）3.方案设计包括规划和单体两方面设计（期间应注意以下几个方面）①方案设计是项目成功与否的转折点，必须做到：解读目标项目；指标；方案沟通；单体沟通量。②给出设计条件，比如：物业类型比例、容积率等相关参数。注意：在方案和单体设计时应保持与设计师沟通的积极性，争取在该阶段使其设计出有价值的东西，否则重新设计时间上来不及。③方案构思：产品的设计与开发理念（方针、路线政策）；研究城市的文脉，做自己的特色；建筑的基本要素（实用、经济、美观是住宅产品设计的基本原则，另外，兼顾文化、空间、效益等。④如何与设计院互动？使设计师从专业角度对项目进行解读，真正了解项目差异化，沟通一定要完全，增加互动机会，使定位更加清晰，把握定位进行取舍。⑤测算（度的掌握，对取舍内容做详尽记录，以便将来的经验总结）方案设计不决定设计，只是一个方向，需整合后加以设计。4.初步设计，是决定性的设计，应充分重视规划与户型。所有需设计内容必须逐项得到确认，千万不要欠帐，即使有些内容暂时无法确定，也一定要安排专人专盯，抓紧定下来。二、实施决策阶段 施工设计 工程计划 招投标 建设工程 施工论证 施工设计阶段为2－3个月。如果方案设计与施工设计是两家公司，注意两家互动与沟通，注意各环节的交接棒工作，因为此节容易出现问题。具体问题项目部（参与前期人员）与工程人员的交接棒问题；两家设计院之间的交接棒问题（容易漏项，成本增加）注意给施工设计充分的时间；注意施工设计单位的选择（“人”的问题）开发商对接人对结构方面专业知识理解的深度和应用能力；前期人员分工决策者：组织与协调、资金运作、平衡与取舍职业经理人：组织方式、逻辑关系；下一流程的核心关系、技巧；把控能力、方法论、设计过程专业机构：创造与创意；市场判断与分析；目标客户群体的定位第二讲 评价楼盘的基本原则1、规划设计条件中的几个名词容积率覆盖率绿化率建筑密度人口密度泊车位楼面地价进深楼间距控制高度退红线距离基地面积、套内面积、建筑面积2、评价楼盘规划的基本原则均好性是否达到当地目前同类产品的标准是否实现利润最大化是否与目标客户的真实需求相吻合3、评价单体户型优劣的基本原则采光情况通风室外景观效果面积利用率室内净高细部处理（阳台位置、厨卫位置等）功能4、规划与单体之间的平衡点分析5、产品定位与规划单体设计（包括景观）北京星河湾（景观设计）广州星河湾（景观设计）鑫苑·都市领地（大容积率）北京诚品建筑（围合）三林一名嘉苑深圳金域蓝湾（大容积率、规划手法）星河国际（大容积率下的围合）万科（创新与造景）细部处理天津泰达城方案茵悦之声三、项目实施阶段营销队伍及方案确定 工程管理 营销推广 预售第三讲 营销策划一个好的营销策划方案应具备哪些步骤？1、房地产市场营销市场营销：在适当的时间、适当的地点，以适当的价格、适当的信息、沟通和促销手段向适当的买家提供适当的产品和服务。 房地产的特性，决定其市场营销比一般商品更需注重销售的前期和后期。2、营销认识的提升市场竞争环境的变化营销的“技”与“道”“技”：技术、技巧，强调经验与积累，熟练程度；特性——快、准、狠“道”：行事的方向和方法，强调悟性；学习与提升，“见树更要见森林”3、现代营销及