房地产：地产与平台融资业务指引（2021版）.docVIP

一、地产类： 1、明股实债融资：商住比不超3:7，一、二强三线城市（东北、西北除外），成本16%，金额3亿起（需返投5%资方基金），主体必须是前500强或地方龙头，土地配资最高7成，好的项目还可以另借报建开发资金，期限2-3年，可提前还款，实控人担保，股权代持70%以上（不是前融不需代持），土地后置抵押，操作周期2个月。 2、品牌融资代建：商住比不超3:7，前融配资最高比例7成，报建及开发资金可全出，土地后置抵押，股权质押或代持，预售帐户双控，实控人担保，成本15%，资方30强以内央国企品牌代建，按销售收入的5%提取品牌代建费，无区域限制，要求当地房价8,000元以上，操作时间最快1个月，有拆迁和预售不碰。 3、商业产权抵押：地级市可申请抵押贷，出租率高于60%，现金流要求融资额的2倍，酒店房开除外，最高5成，2亿以内，成本8%左右，期限1-10年，按季付息，每半年还本5%，剩余到期偿还，必须在资方所在地另开新户，操作周期2个月（一二线城市可做酒店宾馆；北上广深厦福珠杭南主体已封顶的住宅开发可做尾盘开发贷，8%，3年）。 二、平台类： 1、外资信用贷：优质AA+及以上平台，近三年发过债，银监会名单外，负债率不超70%，可申请外资银行信用贷，金额3-5亿人民币，期限1-3年，成本5.5%-6%，人民币放款，先息后本，当地外管局备案，一年期以上的发改委审批，操作周期1个月（前50强县市所有AA平台、省级国企AA、市级国企AA+、央企不需评级也可以）。 2、代发境内债：AA及以上政府平台，金额10亿，期限3+2年，成本为发行时交易所的窗口指导价，承销费面议，全额包销，操作时间6个月（地级市AA及以上平台可发超短融，20亿，27个月，3-5%；AA+平台可发境外债，3-15亿美元，1-3年，成本略低于境内债；优质AAA平台有收益的项目可用险资做保债计划，10-100亿，5%以内，5-8年）。 3、租赁或信托：AA及以上地级市政府平台，可做租赁与信托，融资主体在银监会名单外，操作周期1个月。租赁用AA平台子公司做承租人，母公司担保，金额5亿内，期限3-5年，irr10左右；信托要求市本级预算收入超过40亿，期限1-2年，金额5-10亿，成本10%左右（光伏、风能电站也可做租赁，金额为总投80%，10年，irr10以内）。 备注：绝对一手关系，资金到帐前无任何费用，不需到资方面谈，自费尽调，凡有可控关系项目的朋友请速联系：王宗微信号同）。