政策对上海房地产市场影响分析--正式稿ok.docx

引言 经历了 1997年金融危机的不利影响，1999年底，上海房地产市场触底， 2000年开始全面反弹。在过去的4年多时间，上海楼市一路高歌猛进，犹如”芝 麻开花，节节高,上演了一出令人咂舌的神话！ 任佰J行业都有它的运行周期,如今的上海房地产市场，已经处在高位运行的 阶段，高涨之后的市场调整迟早会到来。对政府而言，面临日益膨胀的房地产市 场，担心泡破灭对经济带来的冲击和金融风险,开始采取抑制性措施，控制市场 的上涨。 政策频繁出台，力度不断加大，在这种大政打牙之下，上海房地产市场急转 直下,政策对房地产市场的影响日益加大。市场的不确定性不断増强，正确认识 房地产政策，正确判断上海房地产市场的走势，在当前阶段至关重要。 因此,我们结合上海房地产市场，仔细解读政策内部机制，分析政策的影响 力度,并基于此，对上海房地产市场的短期和长期走势做出判断。希望这种研究 能够有助于上海房地产开发企业采取针对性的策略，规避市场风险！ 绎凯博才?市场开发 与研究中心 一、近期岀台政策介绍 随看房地产市场持续升温,面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政 府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年 3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下： 2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控， 促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。 2005年3月7日《市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的 通知》,规定个人购买本市行政区域范围内的晋通住房，居住不满一年出 售的,销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税, 并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费（以下简称“莒业税及 附加” X个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营 业税及附加。 2005年3月16 H ,中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归 到同期贷款利率水平，基准利率调整为6.12% ,同时实行下限管理。 2005年3月26 H ,上海市政府推出两个一千万配套商品房工程, 其平抑房价的意图凸显。 2005年3月29日，上海市政府出台《关于进T加强个人住房贷款管 理的指引》,重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的,商业银行将不再 提供住房贷款及转按揭服务，交易时并增加営业税。 2005年3月26 国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。 一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价 提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过 快,控制不力，要追究有关责任人责任;三、大力调整住房供应结构， 调整用地供应结构,增加昔通商品房和经济住房土地供应,并督促建设; 四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居 民合理消费需求;六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住 房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2005年4月6日，上海市房地资源局推出三条措施，其中转按揭”交 易登记三步不再并办“的政策引人注目。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析 当前房地产市场形势,提出八项措施引导和调控房地产市场（简称”新 8条” 1 一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控 力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的 调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住 房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调 控房地产市场’特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金 融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场 信息披露制度。 2005年4月30日国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》, 主要内容包括:一、强化规划调控，改善住房供应结构。住房价格上涨 过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，要保证 中低价位、中小套型住房的有效供应。二、加大土地供应调控力度，严 格土地管理。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用 地在土地供应中的比例，看重增加中低价位普通商品住房和经济适用住 房建设用地供应量。继续停止别墅用地供给，严格控制高价住房用地供 给。三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。规定自2005 年6 年6月1日起， 家将调整住房转肝节言业税政策，对个人购实住房 不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全颔征收菖业税，个 人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征営业税; 对个人购买非普通住宅住房超过2年（含2年）转手交易的,销售时按 其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。四、加强房地产 信贷管理,防范金融风险。五、明确享