房地产评估成本法报告.doc

PAGE 2 PAGE 13 成本法定义：是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 成本法技术路线为：采用房地分估方式，分别求取土地价值及地上建筑物价值，再两者相加得到房地合一的价值。 成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 为了便于扣减建筑物折旧，本次估价采用房地分估方式进行评估，其中： = 1 \* GB3 ①土地价值测算的基本公式： 土地价值=土地取得成本+土地取得税费+土地开发费+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 = 2 \* GB3 ②建筑物价值测算的基本公式：V=C×q 式中：V--建筑物折旧后价值 C—建筑物重置成本或重建成本 q—建筑物成新率 步骤（一）：房地分估中土地价值的测算 1、土地取得成本： 估价对象土地位于汕头市金湖路，土地用途为工业用地，根据市场调查，该类用地在同一或类似供需圈成交案例较多，因此本次评估土地取得方式确定为市场购置，采用市场比较法测算土地取得成本。即在搜集可比交易案例的前提下，选择与委估宗地用途一致、地段相近的近期内交易可比案例，与委估宗地进行比较，对交易情况进行修正、市场状况、房地产状况（区域状况、实物状况、权益状况）进行调整后，求得修正和调整后的比较价格，再对比较价格进行平均处理，得到委估宗地的评估价格。 （土地市场比较法具体过程请参照土地估价报告模板。） 市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。以市场比较法评估土地价格公式如下所示： P = PB?A?B?C?D?E 式中： P估价对象价格; PB比较实例价格; A估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数; B估价对象估价期日地价指数/比较实例交易期日地价指数; C估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数; D估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数; E估价对象使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数 1、比较实例的选择 （1）比较实例的选择标准 选择比较交易实例时，根据估价对象情况，应符合以下标准： ①用途类型相同或相近； ②交易类型相同； ③属于正常交易； ④区域及个别条件相近； ⑤统一价格基础。 （2）比较实例的选择 通过对估价对象所在区域工业用地交易市场的调查与分析，针对估价对象评估目的和工业用地的特点，我们选取了与估价对象处于同一供需圈，规模相当、区位条件、地块基本状况等类似的三个工业用地案例进行比较分析，具体情况如下： 挂牌 编号 宗地位置 宗地 用途 土地 面积 (㎡) 容积率 交易方式 成交日期 成交总价 （万元） 成交地面单价（元/㎡） 土地使用年限 开发状况 GP2016-6 惠城区水口民营工业园南区 工业 7840.4 ≥1.2 挂牌成交 2016年4月22日 400 510 50 五通一平 GP2016-1 惠州市惠城区江北 工业 28099.7 ≥0.8 挂牌成交 2016年2月5日 1239 441 50 五通一平 GP2016-2 惠州市惠城区江北 工业 22000 ≥0.8 挂牌成交 2016年2月5日 974 443 50 五通一平 备注： 案例一宗地用地总面积为7840.4平方米，其中占道路绿化用地面积394平方米。因此，因道路绿化对案例一的宗地使用存在一定限制。 案例二宗地土地使用权面积为28099.7平方米（其中道路绿化带用地面积为2638.2平方米）。因此，因道路绿化对案例二的宗地使用存在一定限制。 案例三宗地土地使用权面积为：22000平方米(其中占道路绿化用地面积3473.2平方米）。因此，因道路绿化对案例三的宗地使用存在一定限制。 案例一照片 案例二照片 案例三照片 估价对象与比较案例位置图 2、比较因素的选择 根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有： （1）交易时间修正：比较案例一的成交日期为2016年4月22日，比较案例二的成交日期为2016年2月5日，比较案例三的成交日期为2016年2月5日。三个成交案例的成交日期距估价期日2016年12月26日有一定时间，期间土地价格有一定变动，结合三个交易案例，需作相应修正。因为惠州市没有城市地价动态监测系统数据，根据国土局发布的关于印发《惠州市本级土地评估相关问题的指导意见》的通知（惠市国土资[2014]309号）要求“由于惠州尚未建建立地价监测体系，没有权威的地价参考信息，评估机构选取的地价指数来源途径多样，权威性不足，直接影响到土地的评估结果，故在国土部门编制地价指数