房地产项目投资分析报告模版房地产行业.docx

房地产项目投资分析报 吿模版房地产行业 PERSONAL RESUME yT 文君縊制序号：|KK8UY-LL9IO69-TTO6M3?MTOL89- 【最新资料,Word版，可自由编辑！】 项目投资分析 2、国内现行的投资方式比较分析 2. 2.儿种投资方式的对比总结 银行存款 1-2% 无 保本，流动性 好 低回报、获 利低 国债 3-4% 很小 风险不确定因 素多。 长期持有略 高于银行存 款 股票 5% （假定按20 倍市盈率购 入，即便100% 盈利用来派 息） 股价可能大幅 波动，公司可 能倒闭，使股 票一钱不值 股价有上涨空 间，流通性好 风险大，对 公司和股票 真实价值很 难判断 期货 5%-15% 期货投资决定 期价波动的幅 度较大涨落频 繁，风险很大 期货交易采取 双向交易方 式，无论期货 合约价格处于 上涨或下跌都 有盈利的机会 风险大，很 难把握投资 交易策略 黄金 很难估计黄金 回报率要根据 国际政治形势 黄金投资风险 不如股票大， 国际政治形势 才会影响黄金 的贬值 可以进行多种 经营模式的投 资 风险较小， 低回报 信托 信托投资对于 不同的投资范 围回报不同 信托投资的风 险也是时髙时 低 信托投资范围 广泛 信托市场不 成熟 房地 产 10%左右（假 定不作按 房价可能波 动，有时可能 回报率高，银 行 变现困难  揭），如按揭 则更高 租不出去 按揭支持，价 格 风险比股票小 3、 房地产投资比较 投资物业 内部收益率 I现金回报 特点 风险 写字楼 12%左右％ 18虻24% 前提投资金额 大，资金要求 高，适合长期投 资 写字楼贬值的风 险， 商铺 7—15% 7%8% 投资金额较大， 租金需要根据业 态的情况变化 受到相关业态、 经济、环境交通等 相关因素影响较多 高档住宅 10%-15% 10%-20% 前期投资相对 少，租金穏定， 市场供过于求，需 求量较小。-激 烈。 3. 2.分类物业的案例及比较分析 目前北京市已经形成CBD、中关村、金融街等儿大写字楼区域市场，我们 选择上述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析。 富凯大厦位于金融街核心区域，总建筑而积11. 9万平方米，目前进驻的机 构有中国证监会等。我们选择其在售的B座15层进行投资分析。（见下表） （1）、富凯大厦投资方案 富凯大厦投资预算 楼层 B座15层 户型 整层 面积 B座15层2881. 72建筑平米 单价 B座15层RMB18779元/建筑平米 总价 RMB 富凯大厦投资方式 按揭付款方式 最高六成七年（法人） 总房款 RMB 首付40% RMB 60%房款 RMB  贷款额 RMB（贷款额为万以上的数额） 月还款： RMB180341. 22 元 年还款 RMB5764094. 74元 富凯大厦投资收益 根据目前市场情况，富凯大厦租金应不低于USD23/m2.月（含物 业费） 建筑面积 2881. 72平方米 净租金 USD25/m2.月-USD3/m2.月（USD3/m2.月为物 业管理费） 月净租金 RMB550120. 34元（美元:人民币二 1:8. 3） 年净租金 RMB6601444.176元 扣税（营业及附加 税5. 5%） RMB363079. 43元 税后租金 RMB6238364. 75元 （2）、租金回报年限估算 一次性付款 租金回报年限二投资总额/年租金 =总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金 =9年 按揭付款方式：最高六成七年 租金回报年限二7年+税后首付-7年（年租金-年还款额）/年租金 =10. 5 年 月租金与月还款额 月净租金：RMB550120. 34元 月还款：RMB505534元 月还款低于月租金，相当于月租金的91.8% 一次性付款与按揭付款 一次性付款：资金量大，但回收年限较短。 按揭付款：首付资金数额小，按现房交付使用即贷款期间就可回收租金，所以 回收期只比一次性付款晚1.5年。 （3）、租金回报率 租金回报率1:假设不作按揭，四年后卖出， 房价上升幅度0 年份 2003 2001 2005 2006 2007 现金流（收入为正，支 出为负） 房款 租金 7 6238364. 746 746 46 J W VZ V W A ? 1 46 卖房收入 净现金流 6238364. 746 6238364. 7 ?16 6238364.7 46 内部收益率（IRR） 11. 528% 总现金回报（不考虑时间 成本） 回报率 9. 944% 租金回报率2：假设作按揭，四年后卖出，房价上升幅度0 年份 2003 2004 2005 2006 2007 现金流（收入为正，支 出为负） 房款 按揭款 首付款 租金+闲置费用 6238364. 7 16 62383