2017年长租公寓行业深度研究报告.pdfVIP

目录 中国住房体系层级过于单一 4 中国住房体系层级单一，商品房市场一家独大 4 成熟住房体系：商品住房与公共住房并行10 租售并举是住房体系优化的良好开端 11 租房——服务两亿人，规模过万亿的市场11 出台租赁市场专项政策，引导租售并举14 政策大方向——租售并举是长效机制的重要一环 16 土地供应结构已在发生变化，未来租赁用地供应将明显提升16 租售并举是对当前住房供应体系的有效补充 17 长租公寓在政策支持下有望快速崛起 18 供地趋势与政策支持均利好长租公寓行业18 品牌长租公寓市场份额约占到总市场规模的 1/4 18 长租公寓第一股——世联行 19 附录 20 他山之石——成熟住房体系案例分析 20 保障房定义26 图表 图表1: 合理的住房分层体系 4 图表2: 中国大多数城市住房自有率在80%以上 5 图表3: 金融危机后美国住房自有率已降至 64%水平 5 图表4: 日本住房自有率已从65%-67%下降到62% 5 图表5: 英国当前住房自有率为63% 5 图表6: 经济适用房新开工占比自2000 年之后一路下滑 6 图表7: 公共住房用地实际供应占计划比例逐年提升 6 图表8: 公共住房用地计划供应占住宅用地总计划供应的~30% 7 图表9: 公共住房历年开工量基本能达到年初计划 7 图表10: 截至2015 年保障房供需缺口缩小至~3600 万套，但仍有一半低收入家庭无法享受保障住房 8 图表11: 中国核心一二线城市边缘区域房价对核心区房价比值较高 9 图表12: 全国超过2/3 流动人口的居住方式为租住私房11 图表13: 全国租房人口总量接近两亿人 12 图表14: 毕业大学生构成租房的一大需求群体12 图表15: 流动非农和农业人口构成租房的另外两大群体13 图表16: 全国住宅租赁市场规模测算13 图表17: 国家和地方陆续出台了促进租赁住房市场发展的政策 15 图表18: 二手房与新房成交比例，一线城市存量房市场已占据主导地 16 图表19: 北京、上海和广州土地供应计划中均包含租赁住房用地指标 16 图表20: 各地土拍竞自持案例一览17 图表21: 长租公寓与传统租房的比较18 图表22: 20 城市中高端租赁市场规模测算表19 图表23: 香港住房体系的层次划分20 图表24: 香港公营租用房屋数量占住房总存量的 30% 20 图表25: 香港购臵住房与租赁住房各占一半21 图表26: 香港私人住房租金是公租房的 4-6 倍，但两者租金与收入比均在合理范围之内 21 图表27: 当前新加坡组屋存量规模已接近100 万套22 图表28: 全新加坡共有82%的市民居住在组屋中 22 图表29: 二手组屋的价格波动与私人商品房趋同，但波动幅度更低22 图表30: 上世纪70 年代至今英国廉价公房建设情况 23 图表31: 英国出租类住房占比 24 图表32: 美国私人住宅建设在 1970 年代的兴起25 图表33: HUD 预算在 1981 年后大幅下调 25 图表34: 多数补贴住户使用住宅选择优惠券25 图表35: 保障房类别及特征26 中国住房体系层级过于单一 中国住房体系层级单一，商品房市场一家独大 在我国政策框架中，1998年的“一次房改”主要是完成“住房商品化”的改革，使我国 从原有的实物分配制变成了商品市场化机制的住房体系。在过去的近20年里，住房全盘 的商品化、市场化使得我国的住房体系层次不够分明，也导致中低收入家庭始终面临住 房支付能力不足的问题。 图表 合理的住房分层体系 1: 住房供应体系 住房消费体系 低收入家庭 公共租赁房 公共住房 中低收入家庭 公共出售房 中等收入家庭 私人出租房