碧桂园服务-市场前景及投资研究报告-规模独占鳌头，“新物业”战略.pdf

[Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 碧桂园服务（06098.HK）海外报告 2021年08 月13 日 [Table_InvestInfo] 首次 投资评级 优于大市 覆盖 规模独占鳌头，打造“新物业”战略 [Table_Summary] [Table_StockInfo] 投资要点： 08 月12 日收盘价（港元） 62.65 52 周股价波动（港元） 41.66-85.20 总股本/流通H股（亿股） 32.27/32.27  业务线日益丰富，结构稳健。公司在2018 年及以前的主要业务包括物业管 总市值/流通市值（亿港元） 2022/2022 理服务、社区增值服务、非业主增值服务，2018 年后公司开始布局“三供一 相关研究 业”和城市服务。2015-2020 年，物业管理服务收入占比从85.7%下降至 [Table_ReportInfo] 55.2%，三供一业业务收入占比提升至17.3%，城市服务占比提升至5.7%， 社区增值服务占比提升至 11.1%。 市场表现  管理规模高增，储备面积/在管面积比值达到 1.17倍。2015 年至2020 年， [Table_QuoteInfo] 公司合同管理面积从 1.62亿平方米增长至 8.21 亿平方米，年复合增长率 38.4%；在管面积年复合增长率40.1%；储备面积年复合增长率37.0%。2020 年末，储备管理面积是在管面积的1.17倍，较为充分。  三大引擎发力，内生外延相辅相成。我们认为公司的项目来源有三大引擎： 兄弟公司碧桂园、依托碧桂园服务品牌拓展、收并购外拓。截至2020 年末， 碧桂园累计土储275 百万平方米，储备资源丰富，每年给予碧桂园服务稳定 的管理规模的支持。公司第三方的合同面积从2015 年的7.7 百万平米上升至 249.2 百万平米，占比从4.70%提升至30.40%。公司外拓项目的质量逐渐提 恒生指数对比 1M 2M 3M 升，第三方平均物管单价在2016 年后开始提升，从2016 年的1.68元/平方 绝对涨幅（%） -18.6 -21.2 -15.6 米/月跃升至2020 年的2.31 元/平方米/月。 相对涨幅（%） -15.0 -13.2 -11.2 资料来源：海通证券研究所  社区增值服务结构优化，增值创新和社区传媒服务快速发展。2018 年，公司 [Table_AuthorInfo] 新增社区传媒服务和增值创新服务，业务结构持续优化。2020 年公司基于“服 务+生态”的发展模式，充分发挥社区“最后100米”区位优势，连接超千 个商家，线上线下结合形成完整服务销售渠道，增值创新服务收入533.7 百 万元，同比增速268.6%。2020 年公司收购国内领先的电梯广告发布服务提 供商城市纵横，推动资源及团队整合，打造社区营