2021中国物业管理报告.docxVIP

中国物业管理 PAGE PAGE 3 发展背景 1981年，中国大陆首家专物业管理公司在深圳成立，对当地一商品住宅小区实施专业化管理，这标志着中国物业管理行业的商业化进程就此开始。随后的十年里，住宅物业管理不断成熟，期间见证了1985年深圳市房地产管理局的组建。商业物业管理也逐渐起步。1992年，广州世贸中心委托第一太平戴维斯和广州珠江酒店管理公司共同管理，属于最早一批使用专业物业管理的甲级写字楼。 中国物业管理起步早期，行业非常分散，服务内容也仅限于最基本的物业管理服务。直到2000年中国物业管理协会成立、2003 年首部全国性物业管理法规颁布，物管行业才开始进入规范化发展阶段。地方政府  开始制定市场标准，要求物管企业获得经营许可，并设定了住宅物业管理费的上限。 2014-2016年，行业放开力度加大，物业管理人员无需获得注册物业管理师职业资格许可，商品房管理费上限也被取消，改由市场自主定价。近年来，物业管理公司推出增值服务，以期提高营业额和利润率。与此同时，不少开发商将物业管理业务拆分并独立上市，通过并购来积极扩张市场份额。物业管理公司服务的物业类型也在增加，除传统的商业、住宅开发项目外，已延伸至包括学校、医院、机场、体育场馆、公共设施等在内的多种类型物业。  目录 发展背景 3 市场综述 4 市场整合 6 技术 8 股权市场 10 可持续发展与房地产 12 大宗物业管理合同 13 展望 14 PAGE PAGE 4 CRIC统计，截至2020年底，物业管理行业总营业额达到人民币1.27万亿元，管理总面积从五年前的193亿平方米增至350亿 平方米。其中，规模最大的100家物业管理公司约占管理总面积的33%（115.5亿平方米），市场份额较2015年的18.1%显著扩 低。2020年5月公布、2021年1月1日实施的 《民法典》第278条规定，业主共同决定事项应由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主参与表 决，而选聘和解聘物业管理服务企业，只需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 大。行业快速增长的动力主要来自于中国 Hainan Retail快速的城镇化进程以及持续的房地产开发投资。行业整合继续的同时持续有新增供应入市，对物管公司而言意味着巨大的市场机遇。 Hainan Retail 更换物业 传统而言，很少有住宅开发项目在完工后 更换物业管理公司，除住宅管理费本身较低的原因外，更换过程也较为繁琐，须经过业主委员会签字同意，因此物业管理公司很难在现有项目中获得业务增长空间。这一状况或将发生改变。疫情后CRIC的一项调查显示，由于健康、安全和维护要求提高，约三分之一的住宅小区考虑更换物业管理公司。与此同时，领先的物业管理公司继续升级服务流程、完善服务内容，在打造差异化优势的同时为租户提供增值服务。此外，更换物业管理公司的难度也有所降 图1：商品房新开工面积及竣工面积  200020012002 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 中国物业管理 PAGE PAGE 6 母公司支持 行业规模最大的10家物业管理公司合计 约占11%的市场份额，平均每家公司管理3.87亿平方米的物业面积。这些行业巨头还在继续扩占市场份额。上市物业管理公 司2019年年报数据显示，三大物管领头 羊——保利物业、碧桂园服务和雅生活在2019年新增现有项目物业管理合同面积共计2.87亿平方米，市场占比约60%；新增未来项目合同面积共计4.43亿平方米，占比 约56%。 在香港上市的30家物业管理公司中，有27 家属于开发商分拆上市。这些物业管理公司在业务拓展方面仍高度依赖母公司的业务网络及市场影响力，但也不排除其他途径。例如，碧桂园服务管理的物业面积中近三分之二为母公司开发项目，而第一服务管理的面积中有64%与母公司当代置业有关。 品牌吸引力 领先物业管理品牌有望获得更多现有项目 的青睐。CRIC近期一项调查显示，72%的业主表示品牌声誉是物业管理公司选聘决策的决定性因素，36%的业主表示仅考虑领先物业管理公司。花旗集团近期调查也显示，三分之二的家庭愿意支付更高的管 家养老等延伸服务。物业管理行业拥有大量劳动力，在员工审核、培训、动员、监管等方面拥有丰富经验。据上海物业管理行业协会报告显示，上海物业管理行业共有900万员工，相当于全市劳动人口的7%。为 图2：物业管理市场规模及增速 吸引更多劳动力，政府还在逐步落实养老服务从业人员培训费补贴，将符