居住物业管理处的筹建实用手册.doc

居住物业管理处的筹建实用手册 1.1管理处组织机构设置及人员配备 组织机构设置见本节附后图表；人员配备根据公司投标书并结合小区实际情况进行。 1.2岗位职责 1.2.1区域经理岗位职责 （1）根据公司的要求，制定区域总体管理目标，每季度检查一次下辖管理处计划落实情况，针对薄弱环节，指导并帮助其采取有效措施，确保该管理目标的实现。 （2）认真贯彻质量管理体系，并以此统一区域管理模式和工作流程，不断提高管理和服务质量。 （3）抓好行风建设，组织开展诚信服务活动，加强对区域下辖管理处经理日常工作的督促、检查和考核，对不称职的管理处经理及时向公司提出调整建议，确保小区经理责任制的执行。 （4）定期召开区域工作例会，沟通情况，布置任务，检查工作，解决问题；发挥区域优势，共享人、财、物资源，降低管理成本，提高管理效益；加强与公司职能部门、项目开发商、业委会及政府有关职能部门的联系，建立良好关系，取得他们的支持，并负责处理区域内的重大投诉；对区域内发生的重大问题及时向公司请示汇报并负责妥善处理。 （5）从实际出发，组织本区域的人员培训、技能竞赛。同时对下辖管理处的“40+1”培训、文明班组建设和多种经营、创收等活动，加强督促、检查、指导。 （6）负责区域下辖管理处年度财务预算、人员编制、工资总额、奖金分配的审核、调整和控制，确保人、财、物的规范运作。负责对下辖各管理处单笔支出在500元以上的费用进行审批。加强财务监管和创收收入的规范运作，并采取有效措施，严禁下辖管理处私设小金库。对于区域内下辖管理处的亏损，要及时采取措施扭亏为赢。 （7）完成上级公司交办的其他任务，定期参加公司例会并向公司汇报区域工作的情况。 1.2.2管理处经理岗位职责 （1）负责制定管理处全年经营管理目标，编制人、财、物的计划并报区域经理审核；采取切实有效的措施，保证人、财、物规范运作，节约各项费用的支出，确保经营管理的总体目标实现。 （2）负责建立和完善管理处各项规章制度、质量标准、操作流程以及各类应急予案，使各岗位工作达到标准化、规范化、科学化。 （3）主持每周一次的管理处例会，检查、布置工作，并每月一次（在次月的10日前）向公司书面汇报管理处全面工作。 （4）大胆管理，严格要求，经常深入现场，加强督促、检查、巡视，发现问题及时解决。小区发生重大情况，必须在第一时间赶赴现场，并报公司、街道办等有关职能部门。 （5）做好深入细致的思想政治工作，以身作则，关心员工疾苦，充分调动员工的积极性，创造性，增强管理处的凝聚力。 （6）加强与业主、开发商以及政府相关职能部门的沟通，接待并及时处理投诉，注意处理好方方面面的关系，取得各方面的支持和配合；采取切实有效的措施，确保业主满意度和管理费收缴率达到公司的要求。 （7）抓好培训，落实“40+1”，不断提高员工素质，培养员工成为一专多能、一人多岗的复合型人才，控制降低用人成本，提高工作效率。 （8）负责管理处主管（含主管）以下人员的使用、考核、调动、辞退，以及工资核定和奖金、创收分配并向区域经理汇报。 （9）负责管理处500元以下开支的审批，严格费用支出；对各种创收收入必须入帐，严禁私设小金库。 （10）负责分承包方的选择，并经区域经理审核后签约。 （11）在工作中或其他问题上遇有与区域经理发生重大分歧，有责任和权利向公司汇报。 （12）完成公司和区域经理交办的其他工作。 1.2.3其他各类人员岗位职责 详见附件第38节 1.3各岗位工作规程 详见附件第38节 1.4业主入住前的工作计划 详见本章第10节 1.5费用的测算 1.5.1编制管理处的财务收支预算表 ①收入测算：物业管理费年收入+车管费年收入 物业管理费年收入：单价Ⅹ建筑面积Ⅹ12个月Ⅹ收缴率 车管费年收入：车位数X单价X使用率+临时停车费（扣除成本） ②支出测算：根据收入测算控制支出成本做到收支平衡 序号 项目 费用 说明 1 人员工资福利 根据合同规定的人员编制内配置相关人员，并配置好合同工和劳务工的比例。 2 职工工作餐 3 办公通讯费 4 清洁卫生费 水箱清洗、消毒灭虫、外墙清洗、生活垃圾清运 5 公共设施能耗 照明、水泵、电梯、污水处理、消防等电费和水费 6 保安物耗及消防 对讲机、电筒、电池等的更新 7 维修保养 电梯和智能化设施设备保养费 8 洗涤费 制服 9 绿化保养费 10 保险费 11 开办费摊销 根据合同 12 税费 5.5775% 13 酬金 根据合同 14 应酬费 15 低值易耗品 16 不可预见费 17 总计 1.5.2开办费的计划和使用 序号 名称 数量 金额 备注 1 办公家具 2 电脑、打印机 复印机酌情 3 办公文具 4 清洁设备 5 消防设备 6 维修工具 7 电话 8 员工服装 9 对讲机 保安和工程使用 10 其它杂项费用 含交