2020年(店铺管理)大型商铺业涉及的主要税种和税率及处理方式.pdfVIP

（店铺管理）大型商铺业涉 及的主要税种和税率及处 理方式 租赁大型商铺业涉及的主要税种和税率？ 营业税 = 租金收入×5% 城建税 = 营业税×7% 教育附加 = 营业税×3% 地方教育附加 = 营业税×2% （如有） 印花税租金收入× 0.1% 房产税 = 租金收入× 12 土地使用税 企业所得税 25% 房地产业开发的大型商铺租赁是以投资性房地产核算。主要收入是以租金的形式 实现，关键是成本的核算。 【摘要】新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式或公允价值 模式进行计量。选择何种模式，如何选择模式，成为摆于不少企业面 前的难题 为了规范投资性房地产的确认、计量和关联信息的披露，我国财政部 于 2006 年 2 月发布了《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》， 明确将投资性房地产定义为“为赚取租金或资本增值，或俩者兼有而 持有的房地产”，强调投资性房地产的单独计量且引入公允价值计量 模式。房地产准则的出台，对于公允、客观地反映投资性房地产的价 值具有积极的意义。但同时由于较之原先单壹的成本模式计量有较大 的变动，对企业资产价值及其盈利能力带来较大的影响。 壹、投资性房地产的含义 随着我国房地产行业的不断发展，企业持有 房地产除了用于自身生产和存货对外销售，仍出现了以赚取租金或资 本保值增值为目的的房地产收益活动，甚至成为影响个别企业利润的 主要经济业务。这种具有投资性质的房地产于用途、状态、持有目的 等方面和原先计入固定资产的自用房和作为存货的楼房有显著不同。 但长期以来，于我国的会计实务中，且没有区分自用房和出租房、自 用土地使用权和出租土地使用权的概念，而是统括于固定资产和无形 资产中，采用历史成本法为基本计量原则进行核算。 这样的核算方式， 于我国经济高速增长的背景下使得企业的房产资源账面价值和实际 的市场价值存于较大的偏差，直接导致企业财产低估和投资者权益受 损。 投资性房地产准则的出台填补了这壹空白，明确了投资性房地产的概 念及其范围。所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或俩 者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有且准备 增值后转让的土地使用权和出租的建筑物，但不包括为生产商品、提 供劳务或者运营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。 二、投资性房地产的核算模式 针对以往会计实践中将具有投资性质的房地产作为固定资产或无形 资产进行核算，不能如实反映投资性房地产的经济实质和真实价值的 情况，新准则规定将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的 壹项资产单独进行反映，从而为会计信息使用者更好地提供决策依 据，且规定了以下俩种模式可供选择： （壹）成本模式 该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本 为标准进行计量、计价。按照这壹标准，资产的取得、耗费和转换均 应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。采用此模式壹方 面是基于企业传统的习惯性操作；另壹方面，成本模式的初衷是：认 为企业对外公布的资产负债表的目的不于于以市场价格表示企业资 产的现状，而于于通过资本投入和资产形成的对比来反映企业的财务 情况和运营业绩，这种对比需以成本计量为基础。 （二）公允价值模式 国际会计准则委员会对公允价值的定义是：于公平交易中，熟悉情况 的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。我国《企业会计 准则——基本准则》 中对公允价值的定义和国际会计准则委员会对公 允价值的定义大体壹致，准则规定，“于公平交易中，熟悉情况的交 易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。由此可见，公允价值 最大的特点是来自于公平交易的市场，参和市场交易的理性双方充分 考虑了市场信息后达成共识的市场交易价格即为公允价值。 三、俩种核算模式的比较 （壹）共同点 1.俩种核算模式均应单独核算。 新准则颁布之前，会计实务往往把具有投资性质的房地产作为固定资 产或无形资产进行核算，不能真实反映投资性房地产的经济实质及其 真实价值的情况，进而不能使投资者获得关联的财务信息，影响其投 资决策。新准则借鉴了国际会计准则，规定投资性房地产应从固定资 产和无形资产中独立出来，单独核算。无论是采用成本模式仍是公允 价值模式，对投资性房地产均必须独立核算，单独入账。 2. 取得投资性房地产时，成本法和公允价值法的计量壹致。 无论投资性房地产的后续计量采用