房地产企业税负测算与盈利预测及实战演练.pptx

讲座内容;第一讲 房地产开发 不同环节涉及的主体税种;房地产企业全程运营五大阶段;房地产开发企业缴纳的税费（十三个）;;获取土地阶段;拿地阶段——契税;自2013年4月1日起，山东省契税暂执行3%的税率 自1998年9月22日起，黑龙江省执行的契税税率。除居 民个人购买住宅房屋为3%，其余均为5%： 自2010年4月23日起，四川省执行的契税税率为4%。各 地须下浮到3%的，必须报省财政厅、税务局批准，各 地无权自定税率。 自1997年10月1日起，广东省执行契税税率为3%。;税项;中华人民共和国耕地占用税法;??用税额： 上海市：45元 北京市：40元 天津市：35元 江苏、浙江、福建、广东：30元 辽宁、湖北、湖南：25元 河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川：22.5元 广西、海南、贵州、云南、陕西：20元 山西、吉林、黑龙江：17.5元 内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆：12.5元 占用基本农田的，按当地适用税额加按百分之一百五十征 收。 纳税义务时间：纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕 地手续的书面通知的当日。纳税人应当在纳税义务发生之日 起30日内申报缴纳耕地占用税。;税项;印花税;哪些合同不需要缴纳印花税？;继续使用已到期合同无需贴花。企业所签订的已贴花 合同到期，但因合同所载权利义务关系尚未履行完毕，需继 续执行合同所载内容，即继续使用已到期合同，只要该合同 所载内容和金额没有增加，无须再重新贴花。 委托代理合同。代理单位和委托方签订的委托代理合 同，凡仅明确代理事项、权限和责任的，不属于应税凭证， 无需贴花。 货运代理企业和委托方签订的委托代理合同，以及货 运代理企业开给委托方的货物运输代理业专用发票，不属于 印花税应税凭证，无需贴花。 承运快件行李、包裹开具的托运单据。对于托运快件 行李、包裹业务，开具的托运单据暂免贴花。 电网与用户之间签订的供用电合同，不属于印花税列 举征税的凭证，不征收印花税。;税项;纳税义务人：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条 例》（国务院令第17号）第二条规定，在城市、县城、建制 镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用 税的纳税人。 房地产企业取得的土地位于城市、县城、建制镇、工矿 区范围内，自然成为城镇土地使用税纳税人。不论通过出让 方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴纳土地使 用税。 征税范围：房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、 工矿区范围内的土地。 计税依据：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为 计税依据，依照规定税额计算征收。;纳税义务时间;《财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使 用税有关政策的通知》（财税【2006】186号）规定， 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方 从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税 ；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的 次月起缴纳城镇土地使用税。 城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。 《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政 策规定的通知》（国税发【2003】89号）购置新建商品 房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使 用税。;开发廉租住房、经济适用住房可减免;设计施工阶段;印花税;城镇土地使用税 房地产开发企业设计、施工阶段的城镇土地使用税同取 得土地阶段。;预售阶段;税项;“营改增”后契税、房产税、 土地增值税、个人所得税的计税依据;三流一致问题的讨论;房地产特殊销售业务的税务处理;税项;地方政策链接;税项;34;视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表;企业所得税（销售未完工开发产品）;企业所得税（销售未完工开发产品）（续）;因土地增值税清算而退还的 企业所得税的纳税调整;因土地增值税清算而退还的 企业所得税的纳税调整（续）;因土地增值税清算而退还的 企业所得税的纳税调整（续）;因土地增值税清算而退还的 企业所得税的纳税调整（续）;项 目;税项;印花税;45;注1：本表所称全年应纳税所得额是指依照本法第六条的规定，居民个人取得综合 所得以每一纳税年度收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确 定的其他扣除后的余额。 注2：非居民个人取得工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得和特许权使用费 所得，依照本表按月换算后计算应纳税额。 46;年终一次性奖金的纳税陷阱;48;【方案一】：按月平均发放工资， 应纳税额为：;【方案三】：每月12500元工资，年终奖90000元 工资缴纳个税： 年终奖缴纳个税： 共需缴纳个税: 【分析结论】：掌握节税规律 你的猜想与判断？;51;个人所得税;个人所得税;竣工销售阶段;开发项目竣工销售阶段的主要税种;企业所得税（完工开发产品）;企业所得税（完工开发产品）;房地产收入确认问题;房地产收入确认问题;