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深圳市坭岗村城中村改造项目评论报告 深圳市坭岗村城中村改造项目评论报告 PAGE / NUMPAGES 深圳市坭岗村城中村改造项目评论报告 深圳市坭岗村城中村改造 项目评论报告 投 资 商：大益置业建筑（深圳）有限公司 编制单位：同致行（中国）地产顾问有限公司 达成时间：二零零六年四月八日 大益置业建筑（深圳）有限公司： 承蒙贵公司相信， 拜托我司编制 《深圳市坭岗村城中村改造项目评论报告》。 我司项目小组接受任务后， 经过对当地块所处市场环境、 地块自己条件和旧改特色的研究， 联合贵公司实质状况， 提出了当地块开发的评论报告。 《深圳市坭岗村城中村改造项目评论报告》 是我司项目小构成员共同努力的成就， 同时也是全司人员多年经验及集体智慧的结晶。 现供应给贵公司，供贵公司决议参照。 谨致商祺！ 同致行（中国）地产顾问有限公司 二零零六年四月八日 目 录 1.项目评论 1.1 项目地点及区位评论 1.1.1 项目地点 本项目用地东临红岗西村，西临教育学院花场，北临二线巡 逻道，南临笋岗西路。中间剔除金银苑、碧清花园、星湖花园三 个商品房小区及风光小学。行政区划上归罗湖区管辖。 图 1：项目地点图 1.1.2 区位评论 本项目位于罗湖区与福田区的交接地带。 东为罗湖区的清水河片 区。西与深圳最早的富人区 —银湖别墅区及笔架山相望。 北靠凤凰岭， 向南隔泥岗西路俯瞰八卦岭。与东门——地王商圈、华强北商圈、福 田中心区近在眉睫，尽享都市的繁荣。 图 2：项目区位图 1.2 项目用地现状评论 1）作为旧改项目，项目地块内以农民房为主，环境较差，管理较为杂乱，该地区在市民心中的形象欠佳。 2）该地块现为功能混淆地区，地块内含有住所、商业、公共配套等等。拆迁上较为繁琐，也潜伏必定的拆迁风险。 3）地块不规则，内有三个一般的住所小区。给小区的规划和销售造成影响。 4）当地块内现有高压线穿过，但往后将会被埋入地下，所以这一 不利要素能够忽视。 （5）当地块呈北高南低的走势，为景观设计供应有益条件。 1.3 项目周边环境与景观评论 1.3.1 周边环境较为一般，地区环境好坏并存 （1）项目周围及内部散布有：碧清花园、金银苑、星湖花园等普 通住所小区以及部分其余建筑物。整体环境较为一般。 （2）项目处于泥岗西路北侧，货柜车流量大，造成很大的噪音、 灰尘和空气污染， 对居住和商业而言是很大的不利要素。 但跟着货运 骨干道的北迁，这一不利影响将会弱化。 （3）片区内的教育学院微风光小学给项目注入了文化内涵， 有益 于提高项目的价值。 （4）福田和罗湖的外面环境，对项目起到强盛的支撑作用。 1.3.2 周边景观资源欠缺，高层远景风光独到 1）项目周围紧挨着一般住所小区、学校以及部分其余建筑，近距离景观欠佳。 2）本项目的高层将能够眺望凤凰岭、笔架山以及地王商圈，景观资源有很大的挖掘空间。 1.4 项目初步经济技术指标评论 表 1：经济技术指标 改造用地面积 13.44 万平方米 容积率 5—— 覆盖率 25%—— 30% 总建筑面积 万平方米—— 73.92 万平方米 住所面积 万平方米—— 万平方米 商业面积 万平方米—— 万平方米 还迁面积 万平方米 可售面积 万平方米—— 48.32 万平方米 可售住所面积 万平方米—— 万平方米 可售商业面积 万平方米—— 万平方米 公共配套面积 10,000 平方米 均匀建筑高度 18—— 20 层 商住比 2： 8 车位 4300 个 依据利润最大化原则， 本项目取 5.5 的容积率，其余经济技术指标均与 5.5 的容积率对应。 1）从以上规划重点看，商业面积较大。这样大的商业面积能否与市场需求相一致还需深入论证。原由有以下几点： ①当前邻近片区商业气氛特别弱。 ②本片区与罗湖、 福田的其余地区处于相对断裂的状态， 偏居一 隅。 ③片区的人口较少，自己没有足够的人口支撑这样大的商业。④依照 30%的覆盖率来算，假定整个项目基层所有做商业，整个 项目将有快要四层作为商业，而非底商的商业产生的利润有限。 （2）本项目规划有 4,300 个车位。本项目商业面积达 14.784 万平方米。按惯例，商场每 100 平方米需要 0.5 个车位，所以商业部分需要 739 个车位。余下 3,561 个车位给住所部分。 本项目依照均匀每户 90 平方米 ( 深圳的均匀住所面积 ) 的建筑面积算，大概有 6,571 户，依照车位比 1：1 算，需要有 6,571 个车位。 所以本项目规划中车位的个数是不够的。 （3）依据容积率和建筑高度的规划， 本项目的建筑形态基本为小 高层和高层建筑。 （4）因为本项目的还迁面积较大，将采纳分期拆迁、分期还建的 方法操作。对开发商而言，还建会增添先期启动资本，降低资本使用 效率，同时也增大