深圳市南山区科技园金蝶写字楼项目解析总结计划及对比.docxVIP

深圳市南山区科技园金蝶写字楼项目分析总结计划及对照 深圳市南山区科技园金蝶写字楼项目分析总结计划及对照 PAGE / NUMPAGES 深圳市南山区科技园金蝶写字楼项目分析总结计划及对照 深圳市南山区科技园南区写字楼剖析 一、 金蝶写字楼建筑成本剖析 1、办公类建筑成本组成剖析——固定成本 办公类建筑的固定成本主要包含： 由建筑高度及形态决定的主体构造等土建成本 由办公功能决定的消防、给排水、电梯等安装成本 （同样高度及形态的办公类建筑，固定成本变化范围相对较小） 2、办公类建筑成本组成剖析——可变为本 办公类建筑的固定成本主要包含： 外立面、室内精装饰等影响外观品位的成本 空调、智能化、电气等影响平直品位的成本 3、办公类建筑限额标准事例 备注：红色圈为优秀质量超高层超甲级写字楼 蓝色圈为优秀质量甲级写字楼 紫色圈为高端质量超高层超甲级写字楼 如过本项目的定位超高层甲级写字楼， 公共部分精装饰， 其余毛坯， 其单方 建安成本应当在 8000 元/ 平方米以上。 （以上单方造价指标按 地上总造价 / 地上总面积 计算） 4、办公类建筑限额标准参照 按上表成本品位组合，本项目的固定成本为 3800 元/ 平方米，可变为本为 4250 元 / 平方米，其建安单方造价限额为 8050 元/ 平方米。 5、地下室及配套（地下室按三层计算） 地下室防水：地下室底板、侧壁、顶板均采纳防水混凝土，卷材或涂膜外防水； 设备标准：电气设备为入口或合资品牌； 有楼宇自控、安防监控、 综合布线；消防报警设备为入口货合资品牌；中档卫生洁具； 室内装饰标准：按电梯厅大堂等精装饰，其余地点毛坯； 建安标准：约 4200 元/ 平方米（按地下边积计算） 6、建安成本小结——开发成本表（地价除外） 序号 项目名称 单价（元 /m2） 总数（万元） 1 建安成本 8, 86, 地上 8, 80, 地下 4, 6, 2 其余工程费 4, 3 管理花费 2, 4 预备费 4, 5 合 计 9, 98, 依据超高级甲级写字楼的建安标准，并同时能保障本项目租金水平的基础 上，展望本项目的单位成本约为 9857 元/ 平方米。 二、 高新技术家产园区投资环境剖析 1、 深圳高新技术家产园区概略 深圳高新技术家产园区始建于 1996 年 9 月 , 为国家级高新技术家产开发区， 是国家建设“世界一流高科技园区”的六家试点园区之一，也是“国家知识产权 试点园区”和“国家高新技术家产标准化示范区” 。园区规划面积平方公里 , 分中、 南、北三区，规划总建筑规模在 1000 万平方米。建区以来，深圳高新区先后被 授与“国家级高新技术产品出口基地” 、“亚太经合组织开放园区” 、“先进国家高 新技术家产开发区” 、“国家知识产权试点园区” 、“国家高新技术标准化示范区” 等称呼。 经过多年的发展， 深圳高新区形成了在国际、 国内拥有相当竞争力、 较为完好的电子信息家产链； 一是形成了从芯片到整机、 从终端到系统的通讯设备研发制造家产链；二是形成了由数字电视、 DVD、数字音响、数字摄录一体机、数码相机等组成的数字视听产品研发制造家产链； 三是形成了涵盖高性能服务器， 笔录本计算机、网络计算机以及各种微机，大容量储存设备和新式挪动储存产品， 高性能彩色平板显示设备， 打印设备，新一代路由器、 无线局域网设备等网络设备组成的计算机及外设家产链； 四是形成了以嵌入式软件、 软件外包出口、 数字内容产品、信息化建设应用软件、 基础软件和信息服务等软件及服务外包家产链。深圳高新区已成为全世界重要的电子信息家产研发制造基地。 2、 高新技术家产区区位 深圳高新技术家产园区北至广深高速， 近深圳大学城； 南至滨海大道， 与南 山商业文化中心区、深圳湾公园相临；东至沙河西路，与华侨城片区相邻；西至 南海大道，近前海中心区，区位优胜。 3、 土地利用规划 高新区总占地面积平方公里， 此中规划工业用地平方公里 ( 含后海 路以南填 海区 ) ，交通道路用地平方公里，生活配套及其余用地 平方公 里。 北区西地域 北区东地域 中区西地域 中区东地域 南 地 区 依据深圳市规划和领土资源委员会法定图则， 高新区又分为北区东地域、 北区西地域、中区东地域、中区西地域、南区五个地区，详细各地区状况及定位以下： 用地面 建设规模总 片区 四至 积（公 定位 量为（万平 顷） 方米） 南油大道以东、滨海大道 园林式、安全、高效的集教育、科研、产 品试制、孵化于一体的电子、信息家产区 南区 以北、沙河西路以西、深 及管理、办公、展览、金融贸易、居住综 南大道以南 合区。 北区西 北起广深高速，南至北环 大道，西临麒麟路，东到 132 以大型生产型工业为主的高新技术工业区 106 地域 科苑大道路 北区东