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东莞集体经济组织与企业合作推行三旧改造 东莞集体经济组织与企业合作推行三旧改造 PAGE / NUMPAGES 东莞集体经济组织与企业合作推行三旧改造 东莞市人民政府办公室文 东府办〔 2015〕 108 号 关于印发《东莞市集体经济组织与企业合作推行“三旧”改造操作指引》的通知 各镇人民政府（街道做事处） ，市府直属各单位： 《东莞市集体经济组织与企业合作推行“三旧”改造操作指引》业经市人民政府赞成，现印发给你们，请认真贯彻执行。 东莞市人民政府办公室 2015年 11月 13日 东莞市集体经济组织与企业合作推行 “三旧”改造操作指引 第一章 总则 第一条 为指导和规范集体经济组织与企业合作推行“三旧”改造，在“三旧”改造过程中贯彻落实国家、省、市关于农村（社区）集体财富管理的规章制度，保障集体经济组织及其成 员的合法权益， 促使农村 （社区） 集体财富保值增值， 依照《中华人民共和公民法公则》 、《中华人民共和国合同法》 、《中华人民共和国企业法》 、《中华人民共和国城市房地产管理法》 、《城市房地产开发经营管理条例》 、《广东省农村集体财富管理条例》、《广东省农村集体经济组织管理规定》 、《广东省人民政府 关于推进“三旧”改造促使节约集约用地的若干建议》 （粤府 2009〕78 号）等法律法规规章及政策规定， 拟定本操作指引。第二条 本操作指引适用于集体经济组织与企业合作改 造，开发建设房地产项目的状况，工业、仓储、科研项目除外。 集体经济组织与企业合作改造，是指集体经济组织与合作 企业共同投入， 将“三旧”改造范围内集体建设用地申请改变 （征、 转）为国有建设用地，并推行一级、二级联动开发，共享改造 收益的行为。 集体建设用地申请改变（征、转）为国有建设用地，是指 —2— 集体经济组织依照《广东省人民政府关于推进 “三旧 ”改造促使节约集约用地的若干建议》 、《广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于 “三旧 ”改造工作推行建议（试行）的通知》等相关“三旧”改造政策规定，申请将集体全部的集体建设用地改变（征、转）为国有建设用地。 本操作指引所称一级开发，是指完成改造范围内改造意愿征询、土地房产检查、规划调整、拆迁补偿、土地平展等事项，达到土地供应条件并获取土地使用权的行为。 本操作指引所称二级开发， 是指推行工程项目建设、 回迁、 销售等事项，双方共享开发收益的行为。 第三条 合作改造可选择法人型合作、合同型合作等合作方式。 第四条 合作方式选择法人型合作的，一级开发可以由合作双方共同推行， 也可以由合作双方共同组建的法人实体推行；二级开发由合作双方共同组建的法人实体推行。 合作双方共同组建法人实体，可采用以下其中一种方式： （一）合作双方新设项目企业； （二）集体经济组织入股合作企业； （三）合作企业入股集体经济组织的全资企业。 第五条 合作方式选择合同型合作的，一级开发由合作双方共同推行；二级开发由合作双方中的一方在另一方的看守下 —3— 推行。 第二章 集体经济组织的投入、收益细风险提示 第六条 集体经济组织应充足评估与企业合作改造的经济可行性，包括投入、收益细风险等。 在合作双方充足协商的基础上，集体经济组织可考虑以下因素判断收益的合理性： （一）改造前使用条件下的集体全部的土地、地上建（构）筑物的市场评估价； （二）投入总数； （三）改造预期收益细风险； （四）投入的合理收益率，可参照近来一年度市统计年鉴的房地产开发企业营业收益率和同期、同地段、同种类项目平均收益率确定。 收益总数应大于上述第（一） 、（二）项中的较大者。第七条 集体经济组织的投入总数等于以下三部分之和：（一）土地权益； （二）出资款和长远借款； （三）因改造项目而发生的其他投入。 土地权益的价值为二级开发主体受让的土地使用权评估价值，扣减合作企业支付的一级开发成本和二级开发主体受让土 —4— 地使用权时支付的土地出让金及税费后的价值。 第八条 合作企业支付的一级开发成本包括： （一）先期花销，如土地房产检查花销、规划编制花销、评估花销、历史违纪用地罚款等； （二）拆迁补偿成本； （三）道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平展等基础设施建设支出； （四）拆掉工程花销； （五）财务花销； （六）管理花销； （七）应纳税费。 第九条 合作企业支付的拆迁补偿成本分以下几种状况进行核算： （一）受偿主体是合作双方以外的第三方， 依照钱币补偿、现房补偿、期房补偿的价值之和核算，现房、期房的价值以市 场评估价为基础确定，若不存在现房补偿、期房补偿的，则只计算钱币补偿金额； （二）原土地使用权、地上建（构）筑物全部权为合作企业全部或合作企业实质控制，拆迁补偿成本以原土地使用权、地上建（构）筑物的市场评估价为基础确定； （三）原土地使用权、地