【房产投资的根本逻辑】为什么人口流入的城市值得买.pdfVIP

【房产投资的根本逻辑】为什么⼈⼝流⼊的… figo 【房产投资的根本逻辑】为什么⼈⼝流⼊的城市值得买 #房产投资# ⼤家好，我是figo ⼀个⼴州⼴告公司的⽼板. 熟悉我的朋友都知道,我有⼀个副业是”房产投资”。 因为身在⼴州，再加上看好区域，所以主要投资在⼴州深圳中⼭等⼤湾区城市。 ⼏乎每次夜话的时候，都会有圈友问我“现在买XX地⽅是否合适？” 我每次都会回答“买房最⼤的看点是⼈⼝的净流⼊“， 那为什么⼈⼝流⼊的城市就能买？ 今天索性写⼀篇关于... 【房产投资的根本逻辑】为什么⼈⼝流⼊的城市值得买 【房产投资的根本逻辑】为什么⼈⼝流⼊的城市值得买 来 自 ： 生财有术 figo 2021年06月22 日 22 06 #房产投资# 大家好，我是figo 一个广州广告公司的老板. 熟悉我的朋友都知道,我有一个副业是”房产投资”。 因为身在广州，再加上看好区域，所以主要投资在广州深圳中山等大湾区城市。 几乎每次夜话的时候，都会有圈友问我“现在买XX地方是否合适？” 我每次都会回答“买房最大的看点是人口的净流入“， 那为什么人口流入的城市就能买？ 今天索性写一篇关于 “房产投资的基本逻辑”的文章 ，略述浅见 ，希望可以帮到一些圈 友。 以下内容均为个人见解，请大家理性阅读，切勿盲目投资。 一、房产投资赚的钱到底是谁的钱？ 假如你100万买了一套房子 ，2年后200万卖给了张三。你赚了一百万 ，你有没有想过这 一百万是赚的谁的钱？ 是张三的吗？是，也不完全是。 一般买房子大家都要贷款，200万的房子，首付60万，贷款140万，20-30年还清。 所以只要张三不是全款，你赚的这100万其实不是张三出的，是银行出的。 而银行又从谁那里拿回来？是张三未来30年慢慢还给银行的房贷。 所以你现在赚的100万，其实是未来30年张三赚的钱。 你把张三未来30年的【远期现金流】，变成了你的【当期现金流】。 说句难听的话，是你提前获得了张三未来30年透支的钱。 获利的只有你吗？ 不止 ，银行也获利。贷款140万 ，一般来说张三需要还200多万 ，剩下的100万 ，就是银 行赚的。 所以，投资房产获利，在金融上来讲， 其实就是银行和卖方获得了买方的远期现金流。 二、为什么说房产投资其实就是一个击G传花的游戏 首先我们需要了解资本的根本 目的是什么 ，资本的根本 目的就是交换。无论是任何投 资、生产行为，最终都是需要通过交换获得更优的回报。 对于资本来说社会上有很多资产 ，动产、不动产。其实每一个社会人 ，也都拥有 自己最 有竞争力的资产——时间。我们未来人生通过工资、投资、创业产生的收益 ，就是我们 目前的时间资产，说得冷血一点，可以看做这个人的“估价“。 以第一点的房产投资为例 ，你和银行其实通过投资房产和买卖交换这个行为 ，交换了张 三未来30年的时间资产。 对于资本来说 ，我们可以用股票、现金、借贷去完成资产交换。但是对于大多数普通 人 ，只能通过时间资产去交换现实资产。你贷款买的房子 ，花呗买的iphone ，都是用时 间去换得的资产。 对于张三来说 ，也许他想不明白这个道理 ，但是他就甘于当一辈子房奴 ，为了让你过的 好一点 ，打工还贷30年吗 ？不是 ，大部分张三还期望与2年后这个房子涨到300万 ，他 再赚到李四未来30年的100万。 李四再赚王五 ，王五再赚赵六。所以你看明白了吗 ？只要下一个张三还会出现 ，这个房 子的增值就不会停止。只要这个城市的年轻人还有时间资产 ，还有未来 ，房价就还有空 间。 三、回到问题根本，哪里值得买 答案就是【长期】人口净流入增加的区域和城市。 因为只有不断继续流入年轻人，才会有更多的张三李四出现。 中国走完了迅速发展的过程 ，也走完了资产升值和经济飞增的年代。下一步就是资产分 化的时代，哪里有人口，哪里的资产就更有价格。 我的大方向是， 1、一线城市二线城市，三线城市尽量不碰。 2、南方北方，南方不论是经济形势还是气候都一直在吸收北方人口 3、深圳 一线城市 ，深圳本身除了人口净流入多 ，还有一点是人口净值高 ，因此他未来 不仅会出现很多张三，还会出现比其他城市更有钱的张三。 至于类似广州知识城会不会涨 ，南 山横沥岛会不会涨。这样的区域性问题 ，我有2个建 议。 1、 不要只看住宅的供应量，要看商业的供应量。该地块如果只是住宅多，附近10公里 内无大型商业圈，写字楼、科技园等。没有那么多人上班，哪来那么多人睡觉？ 2、 看小学生、初中生人数。如果这个地区的小学生、初中生数量多，而且增速快，那 么他们就是10年