广州华侨糖厂商业项目改造计划方案_104PPT.pptxVIP

;;工作目标：透过项目的改造，根据市场的具体状况及项目自身情况探讨本项目的初步定位。 工作背景：利用现时广州市“退二进三”政策为契机，为本项目带来一个良好的发展前景及稳妥的经营保障。;;项目区域地理位置分析;;项目区域交通情况分析;项目所在区域正处于广佛都市圈的核心位置 主干道增槎路南北贯穿全区、连接107国道 区域内有广清、广佛及内环路放射线多个出口，是广州市的八大出口处之一 离白云新机场直线距离为30公里，走内环路和机场高速大约需时20分钟左右 离省汽车站和广州火车站的距离为5公里左右 区域内还有多条公交线路，颇具规模的罗冲围客运站和西城货运中心，承担着全国各地的客货运任务;项目周边区域情况分析;区域主要以专业批发市场及厂房、仓库租赁为主的第三产业； 区域整体商业环境档次中偏低，缺乏上档次的商业项目； 区域主要是城中村分布，周边环境欠佳； 交通瓶颈问题，影响当地产业的发展。;项目基本情况;;项目现场图片;项目土地用途主要以工业用地为主;项目现场图片;小 结;;“退二进三”政策的市场反应;;S;必须淡化项目所在位置、地段周边环境秩序的混乱及交通隐患； 通过优化园林及江边景色资源，打造精致的入口广场及外立面，配置充足的停车位等，提升项目自身形象； 需要准确的市场定位，才能给本项目带来良好的发展前景、稳妥的经营和合理的投资回报。;;可行性业态探讨;专业市场;筛选业态的10条考虑因素;考虑因素;考虑因素;可行性业态选定;餐饮业 娱乐休闲 运动类 LOFT 零售业 创意产业 酒店 展销市场;可行性业态分析;序号;序号;推 断 小 结;集中式餐饮及娱乐 LOFT（创意产业 + 公寓） 精品/产品的品牌或特价仓库 产品营销展示市场;;项目在定位时应充分发挥项目所具有的优势，实现项目在业态上的复合性，通过塑造主题化形式，打造一种全新的体验式生活、娱乐、休闲的体现。 ;整 体 定 位;松南六零——直接提取项目的地址松南路60号作为案名，能让人更加直观及容易认知本项目，英名文字所选取Sixty Park是结合松南60的深化，给人知道本项目是一个休闲、娱乐的中心。;通过复合型互动类的业态，塑造本项目精致品味的集购物、餐饮、娱乐多种功能的休闲商业;形象概念主题;;不同区域的外立面，建议按其区域的功能分区打造不同的主题特色;部分区域的功能必须有一种私密性较强，奢华而不奢侈的内在建设;客 户 定 位;希望扩大生意或改善经营环境，以及开设连锁商店。 愿意并有能力承受较高租金，抗风险能力强。 注重店铺形象，经营中高档次的商品。 具有较好的品牌形象，自身能吸引和聚集人流。;商圈分类;产 品 定 位;区域;;项目现状情况;糖厂大门口周边情况;项目现场图片;项目现场图片;功能分区建议 （包括：业态、产品及租金）;;通过线条感建造仓库的外立面，配以简单的层次效果;部分建筑物可采取色彩感丰富，或通透感强烈的效果;部分建筑物以欧式或美式设计改造，提升整体形象档次;简单的外立面改造，配合主题区域的经营业态;具有一定档次的经营业态模拟产品图片;具有一定档次的经营业态模拟产品图片;采用富有色彩层次对比作为本项目的建筑物进行改造;;具有自身档次的经营业态模拟产品图片;具有自身档次的经营业态模拟产品图片;;江边长堤的经营业态模拟产品图片;个别特色区域的门面打造建议;部分建筑可采用砖结构或者玻璃通透感强的效果改造;通过色彩与玻璃作为对比改造建议;;;山顶大道必须优雅而别致，建筑物主入口必须设计有形象物品，提升项目尊贵感;高端档次的经营业态模拟产品图片;尊贵、品味的经营业态模拟产品图片;高端档次的室内环境模拟产品图片;;简单明化的建筑改造，配合特殊字体效果;特色商务环境的经营业态模拟产品图片;场地其他配套、功能及规划特色建议;静态交通规划：设置集中地面停车场，同时运用立体式停车方式，设置机械式停车库； 停车指标写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个； 商业性质每100平方米建筑的指标是0.5个至1.2个； 餐饮性质的指标每100平方米是1.5个。;穿梭巴士建议;入口广场建议;入口打造标志性LOGO景观 重视气氛、景观和灯光效果;特色路面建议;指示标识建议;园林绿化建议;小品建议;增强夜晚的视觉效果，使项目更加多姿多彩;巧妙的利用建筑物外立面处理广告位置，增加营业收益;主题特色街区吊牌设计，提升项目形象感及档次品味;特色顶蓬设计，增强项目可视形象，强化记忆;;第一期改造;事 项 ;;本项目占地面积约12万平方米，建筑面积约5.6万平方米，具备一定的规模，而且自身又具备江景、水景资源优势，有利于商业项目的形象建立； 除上述优点外，困扰本项目的最大不利因素就是周边交通情况，其次就是作为商业项目的改造，而厂区内的建筑物幅盖面积较