《湖北黄石项目整体定位营销策划报告》ppt教案模板.pptVIP

3、机会(Opportunity) 政府招商引资项目在政策扶持上应该有更多帮助； 通过对住宅项目调研分析，本项目可填补黄石市综合项目多项空白，产品设计空间非常大； 黄石及鄂东区域最大的城市综合体，新的居住模式为项目营销提供了强大的卖点； 多类型经营理念，针对客户群体的面更加广泛，机会也就越多。 五、酒店式公寓SWOT分析 4、威胁(Threat) 宏观政策导致购房门槛升高，压制部份购房需求； 政府对开发酒店式公寓的政策影响，有可能增加项目操作难度。 酒店式公寓 1、市场定位 海内外常驻当地的商务机构和其它机构 国内及海外常来当地的商务人员 当地企业 SOHO族 个人或家庭居住生活者 六、项目定位 酒店式公寓 鉴于本项目的地理位置以及城市发展相对滞后的特殊性，建议项目市场定位可作为“兼顾居家型与商务办公型”的酒店式公寓，并可适当考虑借鉴“产权式酒店”营销模式，推出部份公寓式酒店的一个复合项目 2、客户类型定位 家居软饰中心的经营者、投资者、小企业和SOHO族、居家自住者、政府企事业单位员工、城市圈商务往来客流。 3、档次定位 为打造本项目在黄石市的唯一性及不可复制性，将项目的装修标准定位为高标准，即室内进行精装修，配置单体空调、24小时中央热水供应系统、结构化综合布线系统、消防自动报警系统和自动控制系统、红外线监控系统与闭路电视保安监控系统以及车辆自动识别系统等智能化程度较高的基础配置。 4、配套定位 本项目为黄石市唯一的城市综合体项目，自身配套有专业市场、购物中心以及商业街，业态涵盖了日用品、服装、餐饮、百货以及酒店等，自身配套相对较为丰富。 六、项目定位 酒店式公寓 5、盈利模式定位 全出租酒店公寓 可租售的酒店式公寓 考虑到本项目开发商的发展战略，企业自身不愿长期持有物业，需尽快回笼资金，以进行其他方向的投资，我司将该项目的经营管理定位为将所有物业进行出售，并全线引进酒店管理公司进行管理，一方面保证开发商的资金得以迅速回笼，另一方面也保证了业主后期的经营管理能有效有序的进行。 6、经营管理定位 物业管理分为硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施；软件主要指公寓的服务管理水平。 六、项目定位 酒店式公寓 软件 ①家政服务：日常的房间清洁、干湿洗衣服务； ②安全服务：24小时保安、24小时客房服务； ③交通服务：机场接送、出租车预定、停车设施； ④其他服务：社区聚会、幼儿看护。 硬件 房间标准—厨房和卫生间的设施以及空调、电话、电视、冰箱、洗衣机（烘干设备）等家具设备为主；公共部分—以会所设备为主。大多酒店式公寓都拥有独立的功能齐全的会所，通常包括：健身设施：网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓球室等； 7、酒店规模： 总量控制在400个单元左右，建筑面积16000㎡，其中为投资客准备、由酒店管理公司统一管理的公寓式酒店暂定120套，面积5000-6000㎡之间；自住同时享受酒店相关配套服务的酒店式公寓280套，面积约10000㎡。 8、户型面积： 一房房型—建筑面积在30~60㎡/套之间，类似于酒店的标准房间，适合酒店经营管理公司统一经营管理。总价不高，颇受投资者欢迎； 两房房型—建筑面积在60~90㎡/套之间，比较适合中长期的小规模家庭及项目自身、周边的各种业态经营者租赁使用。 六、项目定位 酒店式公寓 9、价格定位 1） 酒店式公寓价格定位—通过大量的调研和数据分析，我们将项目住宅的销售均价定为3950元/㎡（定价依据见住宅部份），并将此作为产权式酒店和酒店式公寓的定价基础。 空气源热泵热水机组是目前市场应用比较广泛的24小时热水供应系统，据调查，该系统安装的成本约为63元/㎡，按照单套平均建筑面积40㎡，共设置400套，总建面16000㎡计算，该项成本约为100万元；车辆识别系统、周界防范、视频监控、可视对讲等安防设备的安装成本约为85元/㎡，按照建筑面积16000㎡计算，该项成本约为135万元；空调配置为单体壁挂机，按每台2000元计算，400间房，将增加成本80万元，约为50元/㎡。据此估算，项目配置设备的成本为198元/㎡。 目前市场上的装修价格参差不齐，高至几千元/㎡，低至一两百元/㎡，从常规装修方案来参照，装修成本可定为500元/㎡。 定价方式：住宅基础价格+项目配置设备费用+装修费用=销售价格 3950元/㎡ + 198 + 500 = 4648（元/㎡） 酒店式公寓 六、项目定位 9、价