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物业管理国外文献综述 1. 物业管理体系研究 Alice Christudason 对新加坡住宅区物业管理体系的选择进行研究，通过对内部 管理组织和代理公司两种物业管理体系对比研究发现，如果考虑高效和实用，最好 选择专业代理人，如果管理委员会由具有足够驱动力、忠诚度、知识水平且愿将时 间付出给小区的成员构成，则可以选择内部管理组织，管理委员会就可以直接运行 [1] 和控制小区的日常和长期工作 。C Y Yiu 等首次从制度经济学的角度对物业管理的 [2] 制度安排提出了一个分析框架 。Alice Christudason 研究显示，虽然多层次的系统 可以缓解单层管理公司系统一些现有的为题，但是可能会出现其他问题，包括运营 [3] 成本的增加，为多层管理公司找到足够的志愿者和冲突可能性的增加 。 2. 物业管理与政府治理研究 Steve R Doe 研究并提出政府应当利用中介服务机构，充分发挥它们在社区管理 [4] 中的作用 ；Altrichte 从政府的角度上指出，政府应当采用潜在的社区管理措施， [5] 并且通过这些措施来改善对社区的管理 。Beate Klingenberg 经过建模研究认为租 金管制不仅对业主，而且对资产管理者和承租人都具有预想不到的负面后果，从而 [6] 提出应重新探讨和审查租金管制政策 。 3．物业管理的溢出效应研究 物业管理与房地产价格间有一个重要的和积极的关系。人们愿意分别为 ISO9001 认证和 HKMAQA 的物业管理公司管理的资产多支付4.92%和 2.84%[7] 。 Eddie Chi-man Hui 通过研究物业管理对房地产价格的影响发现，ISO14001 认证对资 [8] 产价值的影响小于 ISO9001 和香港管理协会质量认证两个管理标准 。Jinhuan Li 提出一种新的评价方法，以确定物业管理服务对香港私人住宅价值的重要性，结果 [9] 表明，物业管理资产增加价值，尤其是年长和危房特性的资产 。但是Roland Füss 研究表明，超额收益的来源和资产特性有关，物业资产管理并不能成为主要驱动力， [10] 特别是资产的年限和规模可控的情况下，其作用更为有限 。 4. 物业管理转化路径研究 Alan Phelps 研究提出组织意志，战略重点，投资的智慧和创业文化是决定物业 [11] 管理向资产管理转化的四个关键因素 。Deidre E Paris 提出，在十三项变量中，居 民最不满意的就是物业管理公司采用权宜措施解决问题，对于物业公司间的顺利过 [12] 渡提出了建议 。 5. 物业管理费用与质量研究 Terence Y M Lam 研究发现收费水平对物业服务质量无显著影响，专业维修服 务是复杂的，并且和交易成本呈现显著相关性，特别是在物业管理部门与租户有高 [13] 度联系的时候 。 6. 物业管理与业主偏好研究 Kak K. Lo 研究认为，在所有有竞争力的物业管理属性中，旧房住户优先考虑维 [14] 修和保养的水平，而较新的和人口较多的社区住户更关注环境控制问题 。 7. 物业管理内部管理研究 物业经理的职业成功与他们的管理创新和团队取向有关，他们把工作要求和逆