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市场调研 一、城市发展pest分析： （一）、政治法律因素 1、 我国政治环境 土地是政府国家的，土地价格是由政治（或政策）产生、决定的。 国家（地方政府）以其特定的市场方式从无价的土地上获得高额利润, 完成账面GDP增长计划要求。 房地产业，房价的制定要先保证国家获得利润，而最终费用转嫁至消 费者。 2、 银行信贷政策 前期宽松平稳 面对金融海啸冲击，中央果断提出“适度宽松“货币政策，并配合一揽 子计划将信贷洪流注入经济体，大部分流入房地产业，中国经济率先 回暖。 年底政策突变 支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，第二套房贷限制且利率较 高 贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10% 3、 税收政策： 政府调控采取了平稳的步骤 前期一一营业税优惠政策有力地促进二手房市场 部分城市的房价和成交量已经超越了历史最高纪录，楼市投机盛行， 市场已显过热迹象，房地产税收优惠政策就要适当退出 后期——土地增值税、物业税、房产税等 4、 住房政策 由福利分房到货币化改革，住房政策过度鼓励了市场化走向 表现： 07年注重住房保障 09年注重解决城市低收入住房困难家庭，以及国有工矿、林区、垦 区的棚户区改造展开。 目前，注重住房保障和市场化发展相结合 对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但在土地、税收等环节会给 予相关指导和调节。 （二）、经济因素 近期经济大环境： 国外形势：美国次