第八章土地增值税.pptxVIP

第八章 土地增值税;土地增值税：对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。; 第一节 土地增值税征税范围与纳税人 一、土地增值税的征税范围 （1）转让国有土地使用权； （2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 “转让”是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 “国有土地”是指按国家法律规定属于国家所???的土地。 ; “地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施，如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道、水箱等。 “附着物”是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。 上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产权。 ; ★征税范围的界定 土地增值税征税范围的判断可依据以下三个标准： 1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，不包括转让非国有土地使用权和出让国有土地使用权的行为。 第一个标准——所转让土地的使用权是否为国有 注意区分国有土地使用权的转让与出让的不同涵义。 ; 2、土地增值税只对转让房地产权属（包括土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权）的行为征税，不包括未转让房地产权属的行为。 第二个标准——房地产权属是否发生转让 例如，房地产的出租；以房地产抵押贷款在抵押期间的房地产；双方合作建房，建成后自用的房产；房地产的代建房行为等等，均未发生房地产权属的转让，因此，不征收土地增值税。 ; 3、土地增值税只对有偿转让房地产权属的行为征税，不包括以继承、赠与等方式无偿转让房地产权属的行为。 第三个标准——房地产权属是否为有偿转让 在土地增值税征税范围的界定上，需要说明的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。 ;总结;若干具体情况;;【例】 根据有关规定，可以不征或免征土地增值税的有（ 　 ）。 A.以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的企业 B.企业以房地产进行交换的 C.被兼并企业的房地产转让到兼并企业 D.以房地产抵债而发生房地产权属转让的 答案：AC ;【例】 下列各项中，应征收土地增值税的是（ 　）。 A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 答案：C ;二、土地增值税纳税人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人; 土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下： ; 【例】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则其适用税率为（ 　）。 A.30％ B.40％ C.50％ D.60％ 答案：A 解析：增值税扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100％＝19％，适用第一级税率，即30％。;第三节 应税收入与扣除项目;二、扣除项目的确定 取得土地使用权所支付的金额：地价款、有关税费 房地产开发成本： 土地征用及拆迁补偿费 土地征用费 耕地占用税 劳动力安置费 地上地下附着物补偿净支出 安置动迁用房支出 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费：不能有偿转让的开发小区内公