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2011 电大《房地产估价》期末试题及答案 一、填空题（每空2 分，共30 分） 1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地 总面积 的比例。 2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地 判断了房地产的 最佳开发利用方式 ；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产价值 。 3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、 地块 相连、地价相近 的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水 平价格。 4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的大小 ；可获净收益 期限的长短 ；可 获该净收益的 可靠性 。 5、房地产状况修正分为 区位 状况修正、权益 状况修正和 实物 状况修正。 6、某企业拥有一办公楼，建成于1996 年1 月，1998 年1 月补办了土地出让使权手续，出 让年限为50 年（自补办之日算起）。在2006 年1 月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为 45 年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为 52 年。 7、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为6 层，建筑密度为50%，土地单价为3000 元/平方米，则其楼面地价为 1000 元/平方米。 二、选择题（每小题 2 分，共10 分） 1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是 B 。 A、某标准厂房 B、某酒厂厂房 C、某待出让土地 D、某写字楼 2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为500 元／平方米，现允许 将容积率增加到5，则应补地价的总价为 B 。 A、15 B、12.5 C、12 D、14.5 3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取Ａ 净收益作为估价 依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、某地区某类房地产2008 年4 月1 日至10 月1 日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1 （以2007 年1 月1 日为100）。其中有一房地产在2008 年6 月1 日的价格为2000 元/平方米，对其作交易日期修正到2008 年10 月1 日的价格为C 元/平方 米。 A、1376 B、2308 C、2558 D、1055 2 5、某宗地的面积为1000m ，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格 2 2 2 分别为2130 元/m ，2190 元/m 和2220 元/m ，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4 和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（C ）元/m2。 A、2160 B、2175 C、2181 D、2205 三、简答题（每小题10 分，共30 分） 1、什么是城市基准地价？ 答：比较法的操作步骤是：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比 基础； （4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7） 求取比准价格。 2、比较法的操作步骤是如何的？ 答：城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、 地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平 价格。 3、简述房地产估价活动的全过程和步骤。 答：房地产估价活动的全过程和步骤如下：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托 及明确估价基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘 估价对象；（6）选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付 估价报告；（10）估价资料归档。 四、计算题（每小题15 分，共30 分） 1、为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了