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第七章 城 市 住 宅第七章 城 市 住 宅 第一节 住宅概述 第二节 住宅市场的均衡分析 第三节 住宅市场的过滤模型 第四节 租房与买房 第五节 住房政策一、住宅的基本特征(一)住宅的多样性和非移动性；居住特征每座住宅在大小、布局、有用性、内部设计和建筑完整性等诸多方面都各不相同。位置特征通路不同；公共服务设施不同；环境质量不同；临近地区的风貌不同。第一节 住宅概述 总之，在市场经济条件下，房价的形成是极其复杂的。有房地产本身的因素，也有房地产以外的因素，但最终起决定作用的还是供求关系。一、住宅的基本特征(一)住宅的多样性和非移动性；住宅的怡值计算方法 住宅是由一系列单独要素构成的组合体，每一种要素均有其固有的价格。 住宅的市场价格是由诸多单独要素的价格综合而成的。第一节 住宅概述 假定在一个住宅市场上，住宅在五方面存在不同：去市中心上班的通路、卧室的数目、屋顶的年数、空气污染状况及当地学校的教学质量。一、住宅的基本特征(一)住宅的多样性和非移动性；住宅的怡值计算方法1.基础价格 一般住宅有三间卧室、距市中心5英里，屋顶的年数为6年，价值70000美元。2.路程价格 1000美元/英里3.卧室价格 10000美元/间4.屋顶价格 100美元/年5.空气质量价格 500美元/单位6.学校价格 600美元/单位第一节 住宅概述现评估一处有4间卧室、距市中心3英里、屋顶年数为2年、空气污染程度低于平均水平3单位、学校水平高于平均水平2单位的住宅价格。质量CASHLBD面积一、住宅的基本特征(一)住宅的多样性和非移动性；选择：家庭必须寻找在最佳价格水平上具有最优特征组合的住宅。 假定某市场上住宅仅在大小与质量两方面存在不同。第一节 住宅概述价格(美元)总收益30年的总成本20年的总成本340利润190100Q30Q20住宅服务数量一、住宅的基本特征(二)住宅的耐久性1.住宅购买的双重意义；2.住宅的折旧与维护；可变成本的变化；需求的变化。第一节 住宅概述一、住宅的基本特征(二)住宅的耐久性1.住宅购买的双重意义；2.住宅的折旧与维护；3.短期内住房供给的无弹性。第一节 住宅概述 住宅供给的短期无弹性，住宅价格主要取决于建筑成本、人们对未来的预期及风险偏好，资本市场决定了短期内新建住宅的投入量。VIVIIIVIIIICBD二、住宅的需求(一)住宅需求的多样性(二)不同生命周期人群的需求第一节 住宅概述三、住宅的供给(一)按价格划分的不同等级住宅高级别墅区高级公寓住宅区城郊中高档多层住宅区城郊中档多层住宅区第一节 住宅概述郊区廉价多层住宅区简单住宅集聚区三、住宅的供给(一)按价格划分的不同等级住宅(二)按政府引导的住宅市场划分公 房商品房(三)按亚文化、亚群体分化----社会聚集1.文化社会价值取向趋同性集聚；2.不同的人需要不同的服务；3.人们都希望有一个良好的自然、社会环境。第一节 住宅概述一、住宅市场的需求分析 住宅需求是指人们在某一特定时间，在一定的价格水平下愿意而且能够购买的住宅商品数量。第二节 住宅市场的均衡分析一、住宅市场的需求分析(一)住宅价格 住宅价格是影响住宅需求数量和结构的主要因素，住宅的价格和需求量之间存在着反方向变动的关系：在其他条件不变的情况下，需求随着价格的上升而递减，随着价格的下降而增加。因此，住宅需求价格曲线一般是一条向右下方倾斜的曲线。 住宅价格影响住宅需求的程度可以用住宅的需求价格弹性来表示。第二节 住宅市场的均衡分析城市人口数量人口结构家庭结构一、住宅市场的需求分析(二)城市人口数量和结构的变化第二节 住宅市场的均衡分析(三)税收 在我国目前的房地产税收体系中，存在的主要问题是房地产交易环节的税收负担偏重，而保有环节的负担偏轻，致使部分居民买不起房，而买得起房的人养房成本过低，不利于实现人人有房住的和谐社会目标。一、住宅市场的需求分析(四)利率与投机1.当利率降低时，会迫使人们减少储蓄而转向消费或进行其他投资；2.在利率降低时，住宅抵押贷款的利率同时降低，这实际上降低了居民进行住宅消费或投资的比率，也会扩大居民的住宅需求。(五)收入1.对可居住面积的需求缺乏收入弹性；2.对建筑质量的需求富有收入弹性；3.对邻近地区宜人环境的需求富有收入弹性。第二节 住宅市场的均衡分析二、住宅市场的供给分析(一)住宅价格 从短期看，住宅供给弹性是缺乏的；从长期看，由于房产用途的可替代性，住宅供给价格弹性较大，价格变动将导致供给量的较大变动。(二)土地政策 城市住宅的供给能力，在很大程度上决定于政府的土地政策。第二节 住宅市场的均衡分析二、住宅市场的供给分析(三)国家税收政策 税收一方面具有规范住宅市场交易秩序、创造平等竞争的市