湖南高鑫麓房地产项目营销报告.pptxVIP

同致行顾问 2008年9月;;项目区位初判;项目主要经济技术指标： 项目占地40.56亩，总建筑面积约10万平方米，容积率3.3，绿化率达40％;从地理位置来看，本项目地块是桐梓坡沿线，难得的黄金宝地。该地理位置集中体现在三个核心价值： 路通:桐梓坡路是河西市府板块最早也是目前最繁华的一条城市干道，目前商业环境也逐渐成熟，本案的地块条件非常优越； 人和:本案对面是市府板块最早的成熟社区——咸嘉新村，目前社区已经成为该板块规模最大、人口最集中的一个社区，本案地产咸嘉新村对面，可以借助咸嘉庞大的人脉网，人脉优势凸出。 宜居:河西目前已经被公认为是长沙最具居住价值的区域，本案更是位于该板块难得的配套成熟区域，因此从居住价值方面优势明显。;同致行认为本项目的地块价值:;;同致行认为本次提案首先要解决的核心问题是：;;SWOT;方向一：速度是第一位的，快速回收资金。;方向二：通过塑造产品差异化，跳出恶性竞争环路，同时完成项目 形象再造。;;;目前本案对外销售均价在4500平方米左右，按照今年市场的普遍规律，楼盘销售价格降到2007年初水平，则本案的价格回落范围大约在600-700元左右，大概是一套房装修的标准。我们通过剩余房源赠送精装修，一方面可以以极大的力度推动剩余房源的销售，另一方面可以解决剩余房源中卧室不规则的缺陷，第三可以通过精装修房源的上市打造本案的核心竞争力和差异化优势；第四可以通过精装修房展示企业和项目形象，提升项目品质； 精装修样板房一时难以出炉，可以通过在售楼部开辟精装修设计展示区表现精装修房效果。;;;;;;;;;;;通过赠送老业主装修设计一方面投入微乎其微，甚至可以和装修公司协商从其装修收入中返还设计费，另一方面可以修复和老业主的感情，促进老业主对项目的认可，并利用老业主的人脉，同时配合一定的回馈措施促进营销。 要点： 装修设计公司必须选择知名设计公司，体现设计作品的含金量。 设计费先有发展商垫付可在后期装修公司的收入中返回； 是增加售楼部人气和人脉资源的重要手段； 由于一期开发涉及到延期交房赔付的问题，利用给一期老业主的补偿的时机拉动人脉，发力营销，化不利为有利。;目前项目形象陈旧，需要根据重塑的项目形象昭示一个新的高品质楼盘的形象定位。因此项目的VI需要重新导入，项目的相关形象需要重新打造。 具体包括：项目二期分案名及VI视觉系统，售楼部的重新装饰（塑造项目整体形象及一期精装修楼盘形象、项目沙盘、工地及户外表现系统等等）;由于项目一期和二期没有整体规划，以至于在一期销售过程中客户对项目的全貌缺乏认识，另外发展商背后金花集团的大背景缺乏市场认知，导致客户对项目认识的偏差。目前急需拨乱反正，重塑项目高品质形象，并以此抵消实际降价的负面效果，并未二期出世奠定市场基础。;通过展示项目全貌提升项目的形象和品质;长沙高鑫房地产开发有限公司是一家的专业房地产开发公司，是长沙市房地产开发协会常务理事单位。公司成立于2004年8月。目前注册资金为人民币六亿元，是上市公司金发科技（600143）的控股子公司。;项目的园林在施工中背离了设计本意，一方面无法显示项目的品质，另一方面作为已经完成的园林对二期的客户起到误导的作用，将对一期尾盘和二期的销售造成直接的影响，因此整改势在必行。另外项目的软件方面体现项目的品质，有待提升。 整改升级后的项目一期园林和物业将成为后期销售的样板区和展示区，会起到体验营销的作用。;提升营销力的主要措施在于提升营销环境、营销道具、营销战略和营销执行力，这将有专业的代理销售队伍完成。;;08年房地产营销的一个热点话题是“破冰”，一方面是07年末湖南的冰灾似乎预示着中国房地产进入冬天，冰灾已经过去，但是房地产的冬天却还在持续。对地产营销而言，传统的营销套路在这样的大气候下都失去了原有的效果，市场的游戏规则改了，不能与时俱进的后果就是被淘汰。那么，在现阶段的市场状况下地产营销的出路在何方？同致行通过对全国各大城市的研究和实践，推出自己的“破冰战略——破冰八法”。;同致行破冰期营销攻略;目前主流的传统战略有那些？; 山不转水转，从守株待兔到主动出击——行销 专精卖场，苦修内功，终端发力，各个击破——提升案场的攻击力 酒香就怕巷子深——针对相对集中的目标客户的巡展营销 化零为整，化被动为主动——人脉营销 明修栈道，暗渡陈仓——团购营销 团结就是力量——板块联合营销 物以类聚，人以群分——小众营销 你的眼里只有我——注意力营销;以上营销方略区别于传统营销中一味地通过大量的投放广告吸引客户，营销终端被动的守株待兔的模式，在目前列强齐聚长沙，动辄数十亿投入、数千万广告费用覆盖的市场竞争格局下，为本项目寻求一条差异化营销的新组合模式。 但是在初期阶段，在我们的营销网络尚在搭建的状