某地产市场企划部五街坊定位报告分析.pptxVIP

市场企划部 2007- 4- 9 五街坊定位报告 目 录 宗地的土地属性 宗地市场研判 3 目标客户的需求与对应的产品 4 项目规划方案 5 盈利能力分析 1.1 宗地位置 1.2 宗地片区在浦东发展中的角色 1.3 宗地片区与城市关系 1.4 宗地四至及形态 1.5 宗地土地属性综合评估 1.6 宗地土地属性总结 1 宗地的土地属性 1.1 宗地位置 宗地 陆家嘴 人民广场 徐家汇 三 林 上海浦东三林板块中部 中内环间 北临高青路，西接昔阳河，南至杨南路，东至东明路 中环 内环 直线距离 车行距离 陆家嘴 9km 11km 人民广场 9km 12km 徐家汇 8km 12km 世博园区 3km 3.5km 宗地位于： 宗地距： 世博园区 1.2 宗地片区在浦东发展中的角色 世博会园区 滨江发展轴 陆家嘴功能区域 三林世博功能区域 金桥功能区域 张江功能区域 根据浦东发展规划，三林片区是浦东新区确定的六大功能区域之一的三林世博功能区，是以围绕世博、服务世博、依托世博、延伸世博为重点，以发展高品质居住、商贸、旅游为主的功能区。 宗地所在的三林城片区是世博功能区域中以居住为主的功能区。 世博会后永久性，大规模，成系统的公共设施，生态绿地及一流的生活配套，将为三林世博板块成为未来经济文化交流中心打下坚实的基础，进一步提升三林城片区的城市功能。 宗地片区角色： 初期 成长中期 高潮期 孕育期 1.3 宗地片区与城市的关系 成长阶段 板块成长特点 客户 竞争 孕育期 1998-2001 房产开发未步入正轨，板块内多为老式住宅小区，基本生活配套尚不完善 区域传统老式住宅小区居民；区域内的动迁客户 —— 成长初期 2002-2004 板块进入人口导入期 区内外动迁客户的入住 竞争较小，去化迅速 成长中期 2005-2006 产品品质加强，中高端客户导入；各类规划启动阶段 区内，动迁客及中高端客户导入 竞争初起，以板块同质竞争为主 高 潮 期 2007 品牌开发商进驻，产品由中档向高档转型；L6通车，板块交通能级提升； 本地区客源与新上海人占成交绝对比例 竞争扩大，范围扩大化 2008 各项配套趋向完善，品牌产品进入销售期，价格在品质提升的基础上上升 外区客户导入加速，本地客源所占比例减少 板块内部竞争加大 2009 受世博会影响，板块各项配套区完善；板块渐成熟，高端产品属性凸显 客户覆盖全市化，高端客源比例增加 产品的发展导致竞争全市化 1.3 宗地片区与城市的关系 　 三林是个人口导入区域。 开发顺序是北三林——〉西三林西北——〉西三林南及东三林——〉 西三林东北 宗地片区是最后开发的 宗地所在的西三林东北是绝对距离离世中心较近，由于过去横纵道路不通导致人们认知度较低，心里距离较远。 宗地处于： 目前开发进度落后的， 土地属性改变快的， 到市区绝对距离有优势的 西三林北区域 1.3 宗地片区与城市的关系 上南路 东明路 恒大国际公寓 杨高南路 新里程 川 杨 河 北蔡六里板块 中环 外环 川 杨河为界 以北 为北三林是三林最早的居住区,距市中心距离最近,配套成熟. 以南 以杨高南路为界 分为西三林和东三林. 西三林上南路以西以及贴近 上南路的区域较为成熟,距市中心距离较远。 宗地在西三林中东部原先是农田，道路不通，横纵道路目前在打通。周遍还留有一部分农民房和建材市场 东三林是最后开发的区域,多新商品房.距市中心距离较远. 　 三林区域区域客认可北三林-〉西三林西面-〉西三林南面-〉西三林东面-〉东三林 区域外客户认可西三林北面-〉东三林-〉西三林南面 1.3 宗地片区与城市的关系 宗地 上中隧道 西藏南路隧道 龙耀路隧道 打浦路 隧道复线 世博大道 1.2.1 道路系统 东明路 项目 状态 时间节点 上中隧道 与中环一起通车 07年 西藏南路 隧道 08年世博专用，10年后向社会开放 08年 龙耀路隧道 连南站枢纽 09年底 打浦路隧道复线 连南北高架 09年底 世博大道 上南路拓宽双向12车道 09年底 云台路 打通 09年底 东明路 打通 09年底 周边横纵道路开通，城市界面有所改观。 进一步加强宗地片区与卢湾、黄浦及徐汇和陆家嘴的联系。 中环 云台路 1.3 宗地片区与城市的关系 1.2.2 轨道和公交系统 M 8号线1标 8号线2标 轨道 到达 时间节点 6号线 济阳路到东方路 07年 8号线1标 人民广场到耀华路站 07年 8号线2标 耀华路站到浦江镇 09年 7号线 芳甸路到静安寺 09年 6号线的高青路站在宗地旁。 主要公交 到达 795 陆家嘴 980 人民广场 627 徐家汇方向 有10余条公交线路，公交系统完备，基