某地产项目营销策划提案.pptxVIP

中集（荆门）福熙港湾项目 营销策划提案; 经过调研沟通，项目基本定位和营销攻略已经初步形成;谋全局 ——整盘定位和基本策略;这是一个优势与硬伤并存的地块, 这是一个让人喜忧参半的项目.; 这是一个卖产品、拼价格的时代,我们期望通过另外一条途径让市场认识我们的产品,然而首先自我剖析必不可少,首先先来看看我们所处的市场环境和自身问题所在.;这是一片充满诱惑的沼泽, 有的人在这里找到自己的金矿, 有的人却失去了憧憬的自由!;政策环境 2014年10月29号，荆门市关于促进全市房地产市场持续健康发展的实施意见正式发布实施，这一意见包括六个方面的措施，又被人们喻为“荆六条”。 ;政策环境 2014年到2015年中国房地产行业如同坐上过山车，此起彼伏， 从中央政府的“冷漠”再到地方政府的“百般挣扎”终于在2015年3月30日权威部门出台330新规。;政策环境 2014年荆门楼市举步维艰，纵观全城可以说这一年量价齐跌的一年，这一年也是荆门楼市最冷的一年。;掇刀区在售项目分部图;区位价值 荆门高新区板块，对接掇刀区域，全面融入荆门发展;项目规划 本项本目荆门高新区迎春大道以北，位置207国道边上。;SWOT分析 鉴于本项目位置及其区域属性分析本项目优势、劣势、机会、威胁分析;营销使命 如何在市场及项目本身优势殆尽的情况翻转营销困局;1、确立目标 我们怎么看这个项目 2、行动方案 企划策略演绎与行动;定位策略 我们怎么看这个项目？ 换句话说，如何看待这个市场、精准定位打赢这场战争;项目形象目标： 打造区域内 延续中集品牌的品质标杆 ;我希望能找到那只苹果;从客户需求入手，贴合其喜好并填补其所缺， 此为营销包装得思路导向。;CHAPTER 01;客户是谁？ 针对目标客群的需求解读。;我们的客户可以归纳为城乡刚需客户、周边改善客户与区域上班客户;共性特征 认可都市圈区域发展潜力以及生态资源双重特质； 能够接受本区域远离市区的交通问题；注重项目的品质和品牌，向往区域标杆衍生出的精神追求。;做足品牌，做细产品，做到标杆;四大标杆品质沉淀;如果客户要100分才下定，那么我们如何分配卖点分值来打一场差异化战役，???取得胜利？;『景观建议』;『品牌物业』; 我们项目受工程进度及新政策影响，最快也要在9月才能开盘 而4~9月份，荆门以及掇刀区楼盘新品将集中放量，并且新盘有可能以低价入市抢占市场份额，严重分流我们的客户。因此，我们要制定一个有效的竞盘客户拦截策略来解决这个问题。;我们建议： 惊爆超低起价拦截策略（市场突然死亡法） 起价低，均价不低；只说起价，不说均价 ;荆门市内分展场;我们建议-团购;开盘前蓄客期-企业联谊团购;我们建议-户外媒体信息拦截; 项目预示着我们首次开盘至少要销售110套房源，这样我们需要完成1800组意向客户积累才能实现，在目前的市场环境和国家政策调控下，这是个非常艰巨的任务，传统市场打法已经不适合我们项目，从项目面市直到开盘前的这段时间里，我们所有工作就是围绕如何完成这1800组意向客户的积累和挖掘！;新地利策略思想：;如何不断吸纳新客户？如何实现不丢失客户 ？; 从第一个客户开始，就要让他跟我们项目因为某个“利益” 而捆绑在一起，这个“利益” 就是我们营销策略主线，这个“利益” 不断吸纳着新客户捆绑着老客户。这个“利益” 最大价值体现在成交之时，在成交之前也有其它价值并在不断增值。;业主签名;卡的功能说明：;用活动贯穿整个开盘前期营销工作，有效实现客户吸纳，活动营销是聚集人气最有效的办法;活动主题：品鉴—售楼处开放品鉴 活动时间：待定 活动目的：通过售楼处了解项目的品质和文化， 目标客户：积累的意向客户 活动形式： 1、售楼处内插花、蛋挞制作、模拟高尔夫、迷你台球等 互动活动 2、冷餐、红酒等现场品尝 3、楼盘沙画、模特走秀、时装展示 ;低开高走、降低门槛;1.低价入市：新开盘项目大多采用这种方式，开盘价格往往低于市场预期价格，引起市场轰动;2.降低购房门槛：低首付，客户只用付较低的首付款，其余部分由开发商承担，购房者在交房前还清;3.降低客户购买风险：对客户担心的市场风险、房屋质量风险等，开发商以某一种合同承诺的方式进行分担。;4.实物赠送：赠送与房产相关的配套用品，给与客户优惠与方便，但是淡市下客户接受度不高;3、每套户型根据专业打分法，制定合理的层差与楼层差，并利用价格调差，引导房号销售。;市场比较法，即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，选取可比实例，建立价格可比基础，并对这些可比实例的已知价格分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况因素修正，以估算估价对象的市场价值。; 由于近期国家对房地产市场调控政策的不明朗，各地落实政策尚需一段