房地产培训 - 房地产住宅项目的定价体系.pdf

房 地 产 住 宅 项 目 定 价 体 系 目的愿景 构建一套完整的价格体系 ，可以通过排序 、量化各种影响房价的因素 ， 客观 、真实地给每一套房定价 ，让价格充分体现每套房子的价值 ，让其 “物有所值” 。 房 地 产 项 目 住 宅 的 定 价 体 系 的 三 个 层 级 1 项 目的整体均价 1 2 2 项 目各楼栋 的栋均价 3 3 “平面差 ”和 “垂直差 ” 第一层级 项 目整 体 的均 价 项 目整体的均价为什么最难以确定？ 下限 上限 在激烈的市场竞争中 ，在产品成本和消 产品成本 消费者感受 费者感受这两个端点之间 ，找到利润最 大化 、最适当的那个点 。 房地产价格 常见的定价方法 在确定项 目均价之前 ，一定要明确公司的预期 目标是什么 ，再依据不 同的 目标 ，采用 不 同的定价方法  以实现快速销售和高周转为 目标的 ，就运用需求导 向法  以实现预期 固定投资回报率为 目标的 ，就运用成本定价法  以实现项 目利润最大化为 目标的，就运用市场比较法 如何选择竞品？ 以本项 目为圆心 ，半径2km范 围内都是竞品选择的范 围 。 但是 ，项 目定位越高端 ，越往豪宅靠 ，竞 品的选择范 围越广 ，有可能覆盖全市范 围 ，有 的顶 级豪宅甚至可能覆盖全 国 。 竞品选择的两个标准 ： ① 产品类型相 同：高层vs高层 ，精装vs精装 …… ② 销售期相 同：一般在半年以 内 项 目均价的影响因素 市场比较法是不考虑开发成本的 ，与房地产成本没有任何关系 。 因此 ，影响因素没有一个是与成本有关的 。考虑的完全是一个项 目的市场 因素和客户的接受 程度 。 四大方面 ：地段、配套、景观、产品 16个影 响因素 【地段 】与市中心等距离 的房子是不是都有相同的 价格和升值空间？ 当然不是 ！ 项 目的邻里结构 （有时也称 “片区 形象” ）也是快速判断项 目地段优 劣的好方法 ！ 项目距市中心的距离+项目的邻里 结构 【配套 】交通、学校、商 业、医疗配套很齐全 充分考虑不利因素！ 交通管制 ，家门口的道路是单行线 或有限行 。 医院离得不足100米 。 如果学校 、商业街和项 目只有 “一 墙之隔” ，那么噪音对项 目相邻楼 栋居住环境的影响还是存在的。 …… 【景观 】什么样的景观最 有吸引力？ 景观分为自然景观和人文景观 。 客户总是愿意掏更多的钱去追求对 自然或人文景观的回归。 谁 占有的自然景观或人文景观的最 多 ，谁就是豪宅 ！ 【产品 】项目的产品力是 什么？ 规划布局 、建筑风格 、户型设计 、 公共空间、园林打造 、精装修 、车 位比、智能化和科技含量等等方面 共同构成了产品的要素 ，其中项 目 规划要包括小区入口、会所 ；户型 设计还要涵盖赠送率等等 ，所有这 些要素综合起来就是 “产品力”。 【产 品 】规 划 布 局 规划布局成为极为重要 的产 品核心竞争力和项 目成功 的必要条件 1 、应 尽 可 能 多 地 获 取 景 观 资 源 成 为 规 划 布