第08章个人住房、综合消费及经营贷款.pptxVIP

1 1 第八章个人住房、综合消费及经营贷款 个人住房贷款 个人综合消费贷款 个人经营贷款 信用卡透支 2 2 第一节 个人住房贷款 个人住房贷款的种类及其发展 1. 个人住房贷款的种类 从贷款利率来看，可以分为固定利率和浮动利率贷款两大类； 从贷款期限来看可以分为短期、中期和长期贷款三种； 从资金金额来看，可以分为普通贷款和大额贷款两类； 从贷款用途来看，可以分为新购房贷款、二手房贷款、住房加按揭贷款等。 从贷款的信用要求来看，可以分为担保贷款和只需阶段性抵押的信用贷款。 3 住房贷款的创新与发展 住房加按揭贷款：指金融机构对现有的住房贷款客户发放的以原贷款抵押物为担保的用于购房或者其他消费的贷款。为了控制风险，我国商业银行通常要求，按揭贷款金额与原贷款余额之和不超过原住房购买金额或其评估价值的70%。 可变利率与固定利率住房贷款：所谓可变利率住房贷款，是指金融机构发放的在一定期限内利率随基准利率变化而调整的住房贷款。所谓固定利率住房贷款，是指在贷款签订合同时就设定好固定的利率。 4 住房贷款的创新与发展 累进付款与分级偿还抵押贷款：累进付款抵押贷款是一种非等额还本付息的住房贷款，其特点是随着时间推移，还本付息额逐渐递增。分级偿还抵押贷款将还款期限分为几个阶段，在不同的阶段设置不同的还款比例，在同一阶段内等额还本付息。 反向年金抵押贷款：这是为年老的退休人员设计的将现有住房变现、支持超前消费的一种产品。借款人用自己的房屋作为抵押，每月从银行得到一笔款项，直到抵押贷款的金额被支付完毕为止，期限常为20年。 5 住房贷款的创新与发展 最后巨额付款方式：这种方式的抵押贷款期限通常只有3~5年，最初几年只偿还少量贷款本息，其余的大宗本息在到期时一次付清。该贷款适用于在可预见时间内获得大笔遗产、馈赠、信托资产的借款人。 分享增值抵押贷款：借款人支付较低的利率，并以和贷款人分享房地产增值为代价，以保证贷款人的实际收益。该贷款期限一般在10年以内，到期后对抵押的房产重新估值，以便分享增值。 6 住房贷款的创新与发展 次级抵押贷款：是指美国一些银行向信用较差和收入不高的借款人提供的住房抵押贷款。根据借款人的信用好坏，美国的住房贷款分为“次级”和“优惠级”两大类。 “一揽子”交易抵押贷款：借、贷双方不仅要在抵押贷款合同中规定应偿还贷款的本金、利率、期限等，同时还必须参加建筑保险、财产保险或人寿保险。 7 7 个人住房抵押贷款业务 1.个人住房贷款的基本要求 ①在贷款人所在地有常驻户口或有效居住证明； ②有稳定的职业和收入； ③信用良好，有按期偿还贷款本息的能力； ④有贷款人认可的资产作为抵押或者质押； ⑤有购买住房的合同； ⑥缴纳了贷款人要求的首付款； ⑦在同一家银行的贷款购房不超过三套。 8 8 2．个人住房贷款结构 个人住房贷款结构是指贷款额度、期限、利率和还款方式的设定。 （1）贷款额度。为了控制借款人的道德风险，银行通常要求借款人支付一定比例的购房资金，也就是设定首付款比例。 （2）贷款期限。贷款期限越长，银行的流动性风险、信用风险以及市场风险越大，决定个人住房贷款期限的因素包括：法律规定的承担民事责任的年龄、住房的土地使用权期限、影响房屋质量的房龄、住房贷款用途。 （3）贷款利率 （4）还款方式 9 9 3．个人住房抵押贷款的业务流程 住房贷款的业务流程如下所示： 　借款人提出申请→贷款申请受理→贷款调查→贷款审查审批→贷款签批→办理贷款手续→贷款收回 10 10 个人住房贷款风险分析 个人住房贷款的特征 单笔贷款规模不大 对家庭而言，住房贷款数额很大 周期长 抵押性 住房贷款的风险 信用风险：被迫违约、理性违约、担保人的偿付能力 利率风险：滞后、增加还款人负担、净利息收入变化 提前偿付风险 抵押物风险 11 11 个人住房贷款证券化 住房贷款证券化及其发展 住房押贷款证券化指的是把缺乏流动性但具有未来现金流的住房抵押贷款汇集在一起，通过结构重组和信用增级，将其转变为可以在金融市场上出售和流动的证券来融通资金的过程。 1970年，美国政府国民抵押协会（吉利美）发明了住房抵押贷款支持证券，MBS 房地美和房利美通过买入利率较高的住房贷款、发行利率较低的MBS债券，两者之间的利差及收取各种管理费，让“两房”收入稳步增加。 12 住房贷款证券化的基本原理 适合证券化的住房贷款的特征： ①具有可预测的、稳定的未来现金流。 ②在历史记录中很少发生违约或损失事件。 ③未来现金流较均匀地分摊于资产的存续期内。 ④债务人有广泛的地域分布和人口统计分布。 ⑤原所有者持有该项资产已经有一段时间，资产的收益比较稳定，没有发生信用问题。 ⑥对应的抵押物容易变现，该抵押物对于债务人具有非常高的效用，从而约束债务人能够按期支付资产的本息。