某广场城市综合体项目营销策划课件.ppt

郑州二七万达广场2012年度营销策划服务 （技术标文本）;目录;;政策面—— 1、继续执行2011年核心调控政策（限购/限贷/保障房建设）;政策面—— 1、继续执行2011年核心调控政策（限购/限贷/保障房建设）;政策面—— 2、在土地财政的压力下，地方政府存在放松调控的强烈冲动。;政策面—— 3、在中央核心调控政策不动摇的框架下，信贷政策的定向放松、地方政府的局部微调，有助于保障刚需，保障楼市软着陆。;;在多种力量的重压下， 2012年市场将积极响应购房者预期，推动房价实质性下降。 ;;市场面—— 2、项目价格的实质性下跌、刚性需求的长期累积、信贷政策的定向扶持，将推动刚需放量入市，以价换量成为市场主流。;郑州市场2011年表现——从7月开始，月度成交量同比跌幅稳定在40%以上；全年住宅成交量同比跌幅高达49%；;调控成果——销售萎缩、存量激增，降价通道已经形成。;市场应对——大幅降价促销，以价换量，抢占刚需的第一波释放;;区域项目表现——区域价格基本处于僵持状态，预计第一个主动出击的项目将获得市场刚性需求的积极响应。;重点个案关注——升龙城，高品质+刚需产品+大盘首次入市，将对区域市场尤其是本案形成强烈的客户分流。;重点个案关注——升龙城，高品质+刚需产品+大盘首次入市，将对区域市场尤其是本案形成强烈的客户分流。;结论：正视市场，把握机会，为全年业绩垫底坚实基础。;存在变数的三点—— 1、第一波刚需的放量入市能够持续多久？通和认为，在核心调控政策（针对多次置业的限购限贷）的重压下，市场需求的大幅放量是不可持续的，第二波刚需的放量入市时间不可预期。 2、区域市场哪个项目将率先出击，破解价格僵局，推动刚需放量入市，必将会对现有区域市场的价格体系产生冲击。 3、升龙城的开盘时间与开盘价格（将对区域住宅市场形成强烈冲击）？;;1、库存房源盘整;库存面积：90563㎡ 楼栋：3、4、5、6#楼 +1、2#政府回购 位置：北区（中心位置） 总销售金额：约6.4亿;3、商铺库存概况;4、SOHO库存概况;小结：;;1）、大量的库存住宅怎么卖？;· 线上品牌升级 · 万达年度品牌体系更新； · 万达住宅品牌价值深化 1、繁华与便利性 2、城市中心投资特性； · 针对北区3、4、5、6号楼，单独提炼产品价值进行概念包装，建立 中心景观华宅营销理论和价值包装体系；;· 线下多渠道并举 老带新：充分挖掘郑州中原万达广场及项目已成交客户资源，以灵活有效的形式，进行老带新促销活动； 郊县渠道：针对郑州市下设新郑市、登封市、新密市、荥阳市、巩义市、中牟县六大非限购区域进行外展点设置及巡展活动； 经纪人团队：组建泛经济人团队，制定相关提成制度，针对市内其他区域渠道拓展； 媒体活动：充分结合媒体举办的团购类促销类活动，扩充销售渠道，如东方今报购房补贴，搜房网团购活动等;2）、三大核心问题 》适度灵活的促销策略如何实现？;3、三大核心问题 》 如何PK升龙？;2、把握三大节点;2、把握三大节点;1）招商大会的炒作与利用—主题;1）招商大会的炒作与利用—应用传播，形成热点 ;彩信+微视频： 剪辑15秒中原万达招商大会盛况作为彩信，邀约客户参加3月28日招商大会；;1）招商大会的炒作与利用—商铺开盘时间后置 ;2、把握三大节点;1）中原万达广场半年总结—主题 ;2）中原万达广场半年总结—系列活动 ;中原万达1300商家赠言， 千人手印墙寄语二七万达;2、把握三大节点;郑州二七万达广场10月20日盛大开业 8大主力店、数百国内国际知名品牌共襄一城繁华！;3）项目开业的利用与炒作—系列活动;3）项目开业的利用与炒作—系列活动;3、做好三个升级;1）品牌升级：万达品牌的升级与利用;;;;;;;;;住宅纸媒创意一： 当你不知道要给孩子一个什么样的城堡时， 那么，亲爱的，就来万达吧！ 繁华迷眼，知者不惑 中心景观华宅，新品５号楼推出;;住宅纸媒创意二： 当你不知道如何选择两个人的第一套房时， 那么，亲爱的，就来万达吧！ 城市中心，价值永恒 中心景观华宅，新品５号楼推出;;住宅纸媒创意三： 当你担心房价会降，又害怕房价会涨时， 那么，亲爱的，就来万达吧！ 万达集团，实力保障 中心景观华宅，新品５号楼推出;;住宅纸媒创意三： 当你不想因为房子的事而耽误了孩子的事， 那么，亲爱的，就来万达吧！ 龙年婚房，情定万达 中心景观华宅，新品５号楼推出;;2）体验升级：案场与体验营销并重 ;3、做好三个升级;4、避免一个隐患;4、避免一个隐患;;;;2、各阶段推广主题及策略》(3月);推广主题： ;2、各阶