昆明市百大A座商业经营与物业开发市场研究.pptxVIP

百大A座商业经营与物业开发市场研究昆明田野调查与咨询公司2005年4月28日本报告根据田野公司2004年9月“百大A座商业定位研究”与2005年1月初“百大A座市场风险研究”两次调研成果整合而成。作为第三方市场研究机构，我们本次研究的目的和任务是：从市场需求和竞争的角度，探讨A座作为商业百货商场的市场定位空间；从市场需求和竞争的角度，探讨A座作为商业地产开发和销售可能面临的市场风险；整合地产开发需要和商业经营需要，提出A座定位建议和风险控制建议。特别说明我们研究的成果主要来自市场需求和竞争。没有考虑A座的财务条件和百大商业的丰富的经营经验。所有研究成果和建议，还需要根据A座财务目标、建设条件、商业经验作出修正。报告目录第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析第二部分：A座重建地产开发市场风险分析第三部分：A座重建定位建议和风险控制建议报告目录第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析A座商业经营竞争对手分析A座商业经营消费者需求分析A座商业经营定位目标与定位空间分析老楼，老了！众所周知，直到90年代初，百大A座都是昆明商业的旗帜，昆明大型商场的旗舰。90年代后，十年间，老楼老了。建筑老化、业态老化、目标消费群老化、商品结构老化。旗帜不再，旗舰不再，老楼需要重建，老楼需要新生。老楼之重建与新生更有甚者，A座+B座+C座不仅利润率不敌一个柏联百盛，营业额也不敌一个柏联百盛。因此，A座的重建，不仅仅是A座的重建，而同时也是整个百大商业的振兴和商业旗舰物业的新生。我们的研究，就从A座老楼的现实竞争力开始。A座商业经营竞争对手分析A座商业经营竞争对手分析昆明百货商场中，百大商业营业额排名第二，利润率排名第四。数据来源：2004年统计年鉴、昆明市商贸局 A座商业经营竞争对手分析百大A座最强大的竞争对手——柏联百盛、金龙/金格主要竞争商场物业每平米月营业额对比（元）数据来源：昆明市商贸局2003年的统计数据 A座商业经营竞争对手分析竞争对手强在哪里——百盛受到最多消费者的欢迎 去百货商场购物也成为了多数人的习惯，63.5%的人一个月至少去一次，71.2%的人是周末白天去；但有21%的人几乎从来不去。除了日用品和食品外，服装和化妆品和家用电器成为了购买了主要对象；三市街商圈内的三大商场吸引了半数以上的消费者，其中以柏联百盛为首。 A座商业经营竞争对手分析竞争对手强在哪里——百盛受到最多女性消费者的欢迎 女性半个月逛百货商场的人群比男性多8个百分点！女性消费者在百货商场最常购买的物品主要是女装、日用品、化妆品和食品；男性消费者最常购买的是日用品、男装、食品、家用电器；差异最大的是服装、化妆品、家用电器三类商品；在商场的选择上，女性最偏爱柏联百盛，而男性对柏联百盛和昆百大都比较喜欢。从女性消费者对柏联的偏好，可以推断百联百盛在女装和化妆品方面更胜一筹。 A座商业经营竞争对手分析竞争对手强在哪里——百盛受到最多25-50岁消费者的欢迎图：各年龄段消费群到百货商场购物的对象 不同年龄段逛百货商场的频率不一，消费能力不一。在到百货商场购物时，人们选择的主要对象是日用品、食品、服装、化妆品；除此之外，各群体对商品的需求有一定差别：25岁以下群体在女装和化妆品方面更加需求旺盛；25-50岁群体在化妆品、女装、男装、家用电器方面需求旺盛；50岁以上群体在家用电器、药品保健品方面需求旺盛。25岁以下群体偏爱柏联百盛，50岁以上群体则最喜欢昆百大老楼。图：各年龄段消费群最常去的百货商场 A座商业经营竞争对手分析25-50岁的消费群消费欲望较强烈，购买力也最强25岁以下的消费群体精力最旺盛，他们在各个方面的外出消费频率都比其他两个年龄段的高，25-50岁的群体率略逊一筹，50岁以上的群体在在外就餐、茶室/咖啡厅等娱乐休闲场所的消费明显少于50岁以下的群体。20-50岁群体购买力最强；50岁以上群体虽然收入不低，但是可支配收入最低，在日常消费方面开销最小。 A座商业经营竞争对手分析竞争对手强在哪里——金龙受到月收到5000元以上消费者的高度认同 月工资性收入5000元以上消费群是百货商场的消费主力逛百货商场是月工资性收入5000元以上消费群体的最爱；金龙百货、百大B座又是这一群体的最爱。 A座商业经营竞争对手分析竞争对手还强在哪里？ 百盛、金龙/金格的购物环境和空间布局最好； 百盛、金龙/金格的品牌商品最多； 百盛、金龙/金格的商场管理严密而规范； 百盛、金龙/金格的市场定位最清晰！ A座商业经营竞争对手分析三大商场细分市场比较A座老楼细分市场特征：老龄化男性化低档次不时尚重实用商品品类适合中老年人消费A座柏联百盛细分市场特征：青年化女性化中档次时尚性商品品类特别适合中青年时尚群体和女性群体消费，特别是女装、化妆品、食品优势明显。B座细分市场特征：中年人中性中档次时尚