攀华双岛湖项目总体战略定位及营销策略思考(13年12月修.pptxVIP

攀华双岛湖/重庆* 项目总体战略定位及营销策略思考;攀华双岛湖项目 战略定位及营销策略思考;面临的营销目标与问题初判 目标关键词 ;项目立问——如何在理想和现实中实现结果最优？ 立问着眼点 ;双岛湖使命影响 提升气质，拔高立意，塑造影响，是实现项目价值的兑现点;一、市场调研初判 ;一、市场调研初判;1、宏观市场环境;2、板块城市属性——区位及规划;3、板块区域属性——;规划及发展;规划新区中：滨江新城板块、陶家板块、双福板块三个新区中，双???板块属于发展较早且发展迅速的地区，目前的居住环境已经较为成熟，市场认知度较高。而滨江新城板块目前处于如火如荼建设阶段，陶家板块发展极为缓慢。 工业区中：江津几江、德感、珞璜等工业区、西彭工业老区板块的环境较差、居住条件亟待改善。 其他板块：白市驿、石板、走马板块由于本身性质特殊（白市驿因军用机场附近限制、走马为古镇限制房地产开发），因此房地产发展前景不乐观。;13;供应较大，竞争激烈；产品丰富，投资属性强，但改善性产品不多： 双福板块目前供应楼盘共11个，其中主要在售项目7个，待售项目1个，尾盘项目3个。 11个项目总供应量328.5万方，其中高层/多层/公寓130万方，洋房19万方，商业22.5万方，别墅约150万方。 潜在供应项目1个，明年上半年推出。 区域供应主要是普通高层、投资性公寓和商业，改善性居住产品不多，尤其洋房供应较少。;产品/价格：刚需、投资性产品多而刚改较少，户型偏紧凑，价格不高;双福板块典型项目去化剖解： 中交康桥（高层）：2012年11月开盘至今，月均去化约50套 中交康桥（洋房）：2013年7月30日首推洋房一个月共去化80套，但蓄客时间已久，后期一般 建宇新时区（公寓）：2013年1月开盘1个月共去化约200套，但后期有所不及 海州时代（高层）：2011年7月开盘，总约800套房源，目前仍有近100套房源未售 恒大金碧天下（别墅）：2012年6月推出65套湖山别墅，目前清盘中，平均每月去化3-4套 晋愉大岭湖（合院别墅）：据了解，实得单价仅6000元，月均去化约6-7套 ;板块发展强劲，再加产品性价比较高，对周边（白市驿、陶家等）有一定吸引力 高层、洋房居住性物业客群仍然在中梁山以西地区，而其商业、公寓因其投资升值前景看好而对主城及江津地区客群具有较强吸引力，吸引了大量客群购买。;18;产品/价格：产品线丰富，品质总体不高，价差较大;白彭路板块高层/小高层去化剖解： 渝水坊（小高）：二期自2013年5月开盘至今，月均去化约30套 百可阳光水苑（高层）：二期自2013年1月开盘至今，月均去化约30套 常青藤缇香小镇（类独栋），自2011年5月底开盘至今仍有不少剩余，去化缓慢 北京城建煕城（高层）：自2011年4月开盘至今，年均去化约600套，平均月去化50套;西彭：辐射力较强，客群范围较广，除西彭外，周边（陶家、双福）购买者较多 白市驿：绝大多数为本地客户，推测原因为房地产升值潜力不足且性价比不高 陶家：除本地外，周边客户明显，外地购买与项目价格低、看重升值潜力有关;滨江新城市场供应概括—— ;23;4、竞争市场分析——二层竞争市场（江津城区） ;4、竞争市场分析——二层竞争市场（江津城区） ;4、竞争市场分析——二层竞争市场（走马） ;4、竞争市场分析——三层竞争市场（别墅市场/主城） ;4、竞争市场分析——三层竞争市场（别墅市场/主城） ;二、项目产品梳理;1、项目定位;2、产品规划 总体量52.5万方，住宅3859套（排屋670套，高层3189套）;3、户型配比——各业态体量及户型配比 产品线丰富，高层体量较大，去化压力大，周期长;3、户型配比（一期） 1545套，其中别墅228套，整体总价可控 ;4、产品亮点——双拼 高品质环山伴水极稀缺双拼，升值潜力巨大！;4、产品亮点——合院 共享超大面积花园，市场较走俏！;4、产品亮点——联排 高品质搬山环水品质联排，竞争无惧！;高层——;4、产品亮点——商业 邻里商业中心，高端精品商业！;5、回顾小结—— 项目素质上乘，但去化速度和价值最大化存在一定矛盾;附件：区域供应市场调研整理;三、项目价值及难点梳理;;2、项目核心价值梳理;3、项目不利条件及问题梳理;四、项目营销推广定位;项目定位 项目整体定位于一个集湖滨别墅、风情小高层、精品商业等一体的 低密度、多业态、高品质的大型高端居住社区 ;47;高层客群重点来源： 1.区域政府机关单位： 中梁山以西9个乡镇、85个村、4个行政管委会的普通政府机关工作人员 2.周边医院学校事业单位： 片区众多的中小学校、医院、双福白市驿的高校等一般工作人员 3.周边专业市场： 项目25公里范围内的18个专业市场的工薪阶层 4.周边企业： 项目15公里范围内的8个工业园，7