银达一期定价方案2 .pptx

一期住宅定价方案 目 录Part 1市场背景分析Part 2一期定价策略Part 3销售目标及市场难点Part 4首批房源定价策略Part 5首批房源价格优惠策略Part 1市场背景分析第一部分 市场背景分析9月份高淳市场动态 本月高淳市场截止9月28号成交总套数139套，其中主要销售楼房为，万福城二期—御沁园开盘、双湖明珠及明丰文化苑等，主要竞争项目具体销售情况如下：第一部分 市场背景分析9月份高淳市场动态万福城二期—御沁园开盘时间：9月5日销售物业：推出了以142 ㎡、237 ㎡的电梯多层6层，开盘销售均价5600元/ ㎡，开盘优惠：一次性付款：9.8折，开盘当天情况：2010年9月推出2幢多层，共计 48套，开盘当天销售24套，截止9月27日目前售出39套，销售率81%，但据现场销售人员了解到，由于银行政策（认房认贷）的抓紧，部分客户银行贷款无法办理，现仅有16组客户网上显示认购签约。 御沁园作为高淳本地人认可的高端物业，推出仅48套房源，开盘当天的销售率也仅为50%，共计24套，由于御沁园此次推出的物业全部以142 ㎡以上的大户型为主，故该项目的客户定位主要以新区政府部门的高端客户，这部分客户群对于本项目来说较为难掌握，只有通过价格优势才能有所吸引。第一部分 市场背景分析9月份高淳市场动态双湖明珠开盘时间：8月18日销售物业：推出以 74、83㎡的多层5层销售表价（均价）：4500元/平方米优惠措施：开盘当天优惠300元/平方米实际成交价格：4200元/平方米销售情况：推出19-22号楼共114套房源。19# 主力面积有85㎡、93㎡的两室，与112㎡的三室；20# 主力面积为85㎡、93㎡的两室；21# -22#主力面积有85㎡的两室、115㎡的三室、124㎡的三室。总共还余下3套6层房源未售出， 销售率98% 双湖明珠位于高淳县双高路上，其地理位置相对较远，故该项目主要定位于刚性需求的购买群，主力户型也是以74-83 ㎡ 的二房，总价控制在30-35万/套，通过超低价位，从而吸引刚性需求客户的购买冲动，开盘当天成功引爆！第一部分 市场背景分析9月份高淳市场动态明丰文化苑开盘时间：6月18日建筑形态：多层5层的2栋、6层的9栋（带电梯）、11层3幢销售表价： 项目2010年6月18日一期正式开盘，开盘的整体均价为5300元/㎡，多层最高的价格卖到5500元/㎡，小高层的价格较便宜一些，在4800元/㎡左右当期主力面积： 88-112 ㎡优惠措施：开盘当天优惠50元/平方米实际成交价格：多层5250元/平方米，小高层4750元/平方米销售情况:该项目于2010年6月18日一期正式开盘，共推出14幢房源，合计610套，其中多层推出396套、小高层推出220套，从现场的销控公示反映来看，目前多层已基本售罄，小高层剩余40%左右。9月中旬明丰文化苑借助御沁园的开盘，做出了价格调整，剩余房源均涨400元/平方米。 09年11月份房地产市场处于顶峰状态，明丰文化苑从11月份开始采用“收取诚意金给予优先选房”的方式，蓄水了7个月的客户，直至开盘积累的客户已经达到1000多组，而且据现场销售人员了解，前期交诚意金的客户多为关系户，因为该项目的老板曾是开发高淳星河湾项目的，而星河湾良好的口碑和人脉，奠定了明丰文化苑的客户基础；但是从网上数据显示2010年7月开始至9月份三个月的时间，明丰文化苑的销售受市场调控的影响，其房源销售趋势呈现停滞的状态，8、9月份的销售套数仅为34套（其中还包括退房的房源）。9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。第一部分 市场背景分析高淳市场总体价格走势 从上表数据可以看出，高淳市场从09年跨2010年价格涨幅最大，09年第四季度高淳房产市场整体均价还处于3600元/㎡左右，到了2010年第一季度价格就到达4700元/㎡，涨幅达到1100元/㎡ ，涨幅超过30%。银行新政的出台对于高淳市场产生了部分影响，自2010年开始高淳市场价格涨