国际项目全程营销策划报告.pptxVIP

本次报告解决的核心问题 本报告将结合市场现状与需求研究，重点解决项目概念设计与整体定位问题，并提供以定位为核心的产品修正建议，为营销策略提供基础宏观、政规、位置、交通、配套、产业．．．．．．研究本案地块有何吸引客户的特质！区域、年龄、经济实力、产品需求．．．．．．研究本案能够锁定的客户人群！概念、实体、住宅、特质．．．．．．研究本案该用何种产品去竞争客户！策略因素、特殊建议．．．．．．研究本案可行性直接吸纳客户的方式！报告思路1、宏观市场5、客群定位商业定位2、区域市场6、价格定位3、项目分析7、项目建议4、市场定位形象定位8、营销推广策略宏观市场动态地产动态盐城整体规划响水规划交通区位镇区概况大环境下的地产动态 展望2012第一周至现在的江苏市场，相比11年最后一个季度同比整体销售套数增加了7.1%，同比销售面积增加7.0%，整体销售价格在稳定小幅度的下降。 在大环境的影响下，响水整体楼市在11年成冬季，销售面积达12.16万平方米，备案1198套，环比分别上涨28.82%，销售价格环比增长0.24%。盐城整体规划盐城经济目标响 水 规 划响水县近年由于城区和交通配套的不断完善加之城镇建设的深入发展，虽起步较晚但近年房地产市场呈现越来越红火的局面。至2011年底，响水完成房地产开发投资30.34亿元，购置土地面积42.97万平米。其中商品房上市面积29.48万平米，已售出26.9万平米，供销比为1.09:1；住宅22.83万平米，已售出22.1万平米，供销比为1.02:1。项 目 交 通园 区 规 划小尖镇位于G204与S307交汇处，距离响水县城12公里，镇中心辐射5公里之内常驻人口约10万，环境优美事宜人居。响水人口数据区 域 市 场 环 境 解 析竞争的核心要素：区域地段与环境价 格 水 平商业服务配套的成熟度住宅产品的综合品质政府及舆论导向的关注度主力竞争对手及消费者的状况小尖地区位于响水主城区12公里，在地理位置上受影响较小。主要竞争案例为小尖豫园及乡镇自建房。小尖镇豫园项目数据配比面积配比面积配比户型90㎡以下23%`2-1-190-110㎡51%`2/2/1、3/2/1110-140㎡16%`3-2-1、3/2/2140㎡以上10%`4-2-2价格区间： 均价 1850元/平方米 最低价1420元/平方米 最高价2150元/平方米 竞争对手项目优劣楼盘优势：社区内配备基本保障设施（包括幼儿园、员工食堂、诊所、便利性商业门面、绿地广场、社区活动中心等）小尖镇目前最优质的高档社区楼盘缺陷：户型面积偏大，主力面积在110平方米左右社区及周边商业不融洽，商业混乱产品的交付标准不确定4.社区的配套商业租赁情况不满足生活必须：非竞争力的房产项目目前响水县城拥有可比性的商业住宅项目有： 【水岸桃源 、金海湾、百汇广场、御景豪庭、帝逸国际、天宫锦绣】次环境下的小尖： 自建房屋、集资房覆盖整个地块的90%，本地长居住乡民长期居住。整体响水县现有房产的面积差异项目名建筑模式主推户型主推面积(m2)水岸桃源多层、高层、小高层中、大户型113-125金海湾多层、小高层中、小户型90-138百汇广场多层、小高层、高层大户型116-140御景豪庭多层、小高层中、大户型90-138帝逸国际多层、小高层中、大户型90-140本 案 项 目 分 析本案位于小尖镇中心主街上，项目占地一期越50亩、二期约30亩，以多层建设为主。消费范围基本为出门即可，项目旁边就是学校，完全可以打造成小尖镇的学区房的概念。SWOT分析【S优势】【W劣势】【S优势】建筑产品：大众接收的多层住宅，南北通透全明设计，采光性好户 型：以80--90平米的户型为主力，90--110平米户型为增幅，120平米户型为浓缩地理位置：小尖镇镇中心，比省道及国道，未来镇区的地标性商业住宅社区绿 化：专业全新的绿化设计理念，35%景观界面视野配套设施：学校、正规化区域商业业态（项目拟打造美食一条街），社区服务站等镇中心与邻农业用地相照应，独有的享受空间大产权、正规房、一房一证，买的放心【W劣势】地段抗性：知晓度低，大众的认知度低地方性购买能力：乡下购买群体大部分分流至响水县城区道路条件及周边环境差，直接影响到客户的第一印象（这么差的地方能有好房子吗）景观绿化没有，需要在一期销售前制作前绿化：可以是售楼部前的绿化，这样美观。由于道路条件的不可抗性的影响，只能通过其他条件来补充。SOWT分析【O优势】【T劣势】【T威胁】观 念：乡镇观念的转变——自建房与商品房的区分（到底是住什么样的房子更有意义）目标群体：分散的客户群体将影响到销售的进度响水县城的客户分流宏观调控：目前房屋公积金贷款收紧，只能大量的通过商业贷款购房，会否阻碍销售，还需要证实。乡镇目前的人均支配收