《房地产企业经营管理》 GPAL 07-Chapter Seven.docVIP

PAGE PAGE 10 第七章 房地产开发项目的可行性研究 7.3 房地产开发项目财务评价指标 【案例】一个开发项目动态投资回收期的计算例题 某开发公司拟投资一项房地产开发项目，开发经营期间每年的现金流量情况如下表所示 表中负数表示现金流出，正值表示现金流出。设开发经营期内的贴现率为12％。求此开发项目方案的动态回收期。 【解】设 K 为累计净现金流量开始出现正值的年份数减去1年；DPP 为动态回收期。据上表来计算，具体步骤如下： （1） 首先计算各年的现金流量净现值 第1年＝－4000÷（1＋12％）＝－4000× 第2年＝－3600÷（1＋12％）2＝－3600× 第3年＝3000÷（1＋12％）3＝3000× 第4年＝7000÷（1＋12％）4＝7000× 第5年＝600÷（1＋12％）5＝600× 第6年＝300÷（1＋12％）6＝300× （2） 求累计现金流量净现值 （3） 求K 因为第3年末累计净现值小于0，而第4年末累计净现值大于0，故K＝3。 （4） 求DPP 若 已知该类开发项目一般的动态回收期为P年， 则 当动态回收期 DPP＜P 时，方案可行。 设本例为5年，本例的DPP=3.976＜5 ，故本例开发项目的方案可行。 【案例】项目财务评价 一、项目概况 本项目规划设计要点如下：用地面积：；建筑密度：≤　35%；容积率（地上）：≤；绿化率：≥25%；人口密度：≤　1085人/hm2;规划用途：商住综合楼。 二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心，区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。 本项目主要经济技术指标参见表1、表2。 表1 项目主要技术经济指标（一） 项目 单位 数量 项目 单位 数量 占地总面积 m2 11417 居住人数 人 1064 总建筑面积 m2 52426 平均每户建筑面积 m2 122 居住面积 m2 36898 平均每户居住人数 人 公建面积 m2 4280 人均居住人数 m2 绿化用地 m2 2854 道路面积 m2 4681 居住户数 户 304 车库面积 m2 7200 第五章 房地产项目投资的财务评价 表2 项目技术经济指标（二） 层楼 功能 所占面积（m2） 裙楼 4 商铺 11248 15528 公建面积 42480 塔楼 19（2个） 住宅 1942（每层） 36898 地下室 2 停车库 7200 设备面积 300 人防面积 2726 总面积 52426 m 三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明。总工期：约36个月（从2000年3月至2003年3月）；采取搭接式的施工方法；当完成地下室第一层工程时开展销售工作。 2、项目实施进度计划。项目实施进度计划安排如表3所示。 表3 项目实施进度计划表 序号 项目名称 工程量 持续时间（月） 进度安排（按双月计） 1998 1999 2000 2001 10 12 2 4 6 8 10 12 … 2 4 6 8 10 12 1 征地拆迁 2 前期工程 3 基础工程 4 主体结构工程 5 设备安装工程 6 室内外装修过程 7 内外工程红线 8 公共配套工程 9 竣工验收 10 销售 四、项目投资估算、资金筹措计划 本项目住宅可售面积为3689m2,商铺可售面积为11248 m 1、开发成本估算。（1）土地使用权出让金。根据该市国有土使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6134.73万元；（2）土地转让费。根据地块转让合同，该地块土地转让及征地补偿费共计9600万元；（3）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表4；（4）建安工程费。参见表5；（5）基础设施费。参见表6；（6）开发期间税费。参见表7；（7）不可预见费。 取以上①～⑤项之和的3%，即不可预见费=（6134.73+894.48+11013+660.51）×3%=561.08(万元)；以上（1）至（7）项小计： =31328.44(万元) 表4 前期工程费估算表 序号 项目 计算依据 计价（万元） 1 规划设计费 建安工程×3% 2 可行性研究费 总投资×1.5% 16 3 水文、地质、勘探费 设计概算×0.5% 4 筹建开办费 建安工程费×