新整理江苏土地估价师考试模拟练习卷（5）.docVIP

江苏土地估价师考试真题卷（5） 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.应用成本逼近法进行土地估价，计算土地取得费的利息，是以整个取得费为基础，计算期为开发期．(1998年真题) A：1／4B：1／2C：整个D：一年E：合法性 参考答案：C 2.在成本逼近法中计算利润时．(1998年真题) A：利息为计算利润的基数B：利息的1／2为计算利润的基数C：利息不作为计算利润的基数D：以上都不对E：合法性 参考答案：C[解析]成本逼近法中投资利润的计算公式为：投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率．利息不作为计算利润的基数。 3.利用剩余法估价时，场地取得契税的计息期应包括。 A：前期、建设期、销售期B：前期、开发期、销售期C：建设期、销售期D：开发期、销售期E：合法性 参考答案：A解析:本题考查重点是对“剩余法估价时预付地价款计息期的计算时间”的掌握。地价款是取得土地使用权的代价，在取得土地使用权时即要付出，预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算。开发建设周期是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的这一段时期，可分为三个阶段：规划设计和工程预算期(自取得土地使用权至开工建设)、工程建设期(自取得土地使用权至建设竣工)、空置或租售期(自工程竣工至销售完毕)。因此，本题的正确答案为A。 4.某宗地生地价格为，熟地价格为，地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为，若其正在使用的不动产价格为，则正常情况下。 A：B：C：D：E：合法性 参考答案：D解析:本题考查重点是对“土地价格的计算”的掌握。生地价格是指已完成土地使用批准手续，而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下，一定年期的土地使用权价格。生地价格=开发完后熟地价格-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费。熟地价格是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下，一定年期的土地使用权价格。熟地价格=开发完成后的房地产价格-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买熟地应负担的税费。因此，本题的正确答案为D。 5.估价师运用剩余法评估出某新建商品房项目用地土地价格为3000万元。一委托估价方提出异议，并向估价机构提供企业在引进IS0国际质量管理体系后投资成本节省5％的有效证明。在其他条件不变的情况下，若对估价结果进行复核，其结果为。 A：复核结果高于3000万元B：复核结果低于3000万元C：维持原估价结果不变D：依重新计算的最终结果确定E：合法性 参考答案：C解析:本题考查重点是对“土地估价结果的判定”的掌握。土地估价的结果是估价师根据相关理论和实际情况评估出的价格，不以委托方的主观意志为转移。如果委托方对已估价的结果存在异议，也可以委托第三方土地评估机构进行重新评估。本题中，如果其他条件不变，对估价结果进行复核，应维持原估价结果不变。因此，本题的正确答案为C。 6.土地估价师运用剩余法估价过程中，在估算不动产总价时，正确的方法是。 A：依据委托方提供的数据B：根据销售广告中的报价C：选择三个市场案例经市场比较法修正确定D：采用申请销售许可证时备案的售价E：合法性 参考答案：C解析:本题考查重点是对“剩余法中不动产价值的测算方法”的掌握。不动产价值的测算如下：①对于习惯出售的不动产，应按当时市场上同类用途、性质和结构的不动产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价。②对于习惯出租的不动产，其开发完成后的不动产总价的确定，可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件不动产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。③建成条件下房地产交易价格可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。在估算不动产总价时，估价使用的数据应尽可能使用市场的现有价格，对于委托方所提供的数据应进行分析研究，根据估价的目的考虑是否运用这些数据，而其他方式的资料应先进行考证，符合要求才能进行使用。因此，本题的正确答案为C。 7.剩余法是根据来估算土地价格的一种估价方法．(2000年真题) A：房地产开发预期总价格与总支出的差额B：房地产开发的总收益C：房地产的年租收入D：房地产的建造总成本和总利润E：合法性 参考答案：A[解析]??根据剩余法的公式：土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润