新整理房地产估价师考试模拟练习卷（6）.docVIP

房地产估价师考试真题卷（6） 本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.(问题4) 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是____ A：原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权B：原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C：业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D：该500万元可再次抵押 参考答案：D 2.案例二某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。(问题1) 估价人员应根据____用途对该两幢房屋进行估价。 A：根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B：根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C：根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D：根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 参考答案：B 3.(问题2) 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列____途径。 A：自行改变B：经上级主管部门批准改变C：经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D：经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 参考答案：B 4.(问题3)该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为____ A：该两幢建筑物抵押评估价值之和B：该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C：该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D：该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 参考答案：D 5.(问题4) 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为____ A：该两幢房屋的正常市场价值B：该两幢建筑物的重新建造成本C：该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D：该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 参考答案：D 6.净收益率与运营费用率的关系是____ A：净收益率=运营费用率B：净收益率运营费用率C：净收益率运营费用率D：净收益率+运营费用率=1 参考答案：D 7.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取____净收益作为估价依据。 A：类似房地产的客观B：类似房地产的实际C：类似房地产的最高D：类似房地产的最低 参考答案：A 8.与报酬率性质不同的名词有____ A：利息率B：折现率C：内部收益率D：空置率 参考答案：D 9.在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据____确定收益年限。 A：土地的整个使用年限B：土地的剩余使用年限C：建筑物的整个使用年限D：建筑物的整个使用年限 参考答案：B 10.某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是____ A：700000元B：695554元C：777268元D：800500元 参考答案：C 11.钢筋混凝土结构房屋的残值率是____ A：2%B：3%C：4%D：0 参考答案：D 12.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是____ A：30年B：20年C：10年D：40年 参考答案：B 13.结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，需进行大修或翻修、改建的房屋，它的完损等级为____ A：一般损坏房B：基本完好房C：危险房D：严重损坏房 参考答案：D 14.某房地产八八年一月建成，九八年一月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用四十年，若残值率为0，按直线法确定其成新率为____ A：20%B：30%C：50%D：80% 参考答案：D 15.按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98．则其依据为____ A：可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素．对价格的影响幅度为2%B：可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素．对价格的影响幅度为2%C：可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素．对价