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基于差饷税制评估的启示 CAMA在香港差饷中的应用 我国香港地区的差饷（PropertyRates）是由香港差饷物业估价署征收和管理的房地产保有税，自1845年开征以来走过了160多年的发展历程。香港差饷税制具有简税制、宽税基、低税率、严征管的特点。这也是我国新一轮税制改革所遵循的原则。香港差饷税制对我国内地物业税的开征起到重要的启示作用。（一）香港差饷简介差饷是香港税制的主要税种之一，是对物业[1]征收的一种间接税。它是按照物业的应课差饷租值乘以征收率征收的。应课差饷租值是假设物业在指定的估价依据日期空置出租时，估计可取得的合理年租而计算。2012－2013财政年度，差饷征收率为5%，估价依据日期则为2011年10月1日。差饷收入成为政府一般收入的一部分，用以维持各项公共服务，包括警队、消防、教育、医疗卫生等。早在20世纪80年代初，香港地区就开始应用计算机批量评税系统对多层住宅、写字楼和工厂等房地产的差饷估价和数据进行管理。目前香港地区已普遍采用计算机批量评税系统进行差饷相关管理。（二）指标估价法[2]在批量评税之前，应广泛收集真实、完整、全面的租金资料，在剔除异常数据后，对剩下的租金资料进行整理分析。估价人员在一幢大厦中挑选一个典型物业单位作为“指标估价”（ReferenceAssessment），然后根据足以影响租值的因素，建立大厦内其他物业单元与指标估价的数学关系。根据精密的租金分析和复回归分析的结果厘定指标估价的基本率（每平方米月租）后，电脑可自动计算出各物业单位的估值，从而得出各物业单位的全年初步应课差饷租值（ProvisionalRatableValue）。这一方法适用于评估物业属性和估价特性较为相近的物业。可利用此方法估价的物业包括住宅、办公室、分层工厂大厦、工贸楼宇以及一组独立、半独立或连接的房屋。指标估价法共有三个重要步骤：（1）选择指标估价和指标范围；（2）制定指标估价与指标范围内个别物业单位的调整率，从而决定计算初步应课差饷租值的数学公式；（3）估算指标估价的基本率（每平方米月租）。物业单位的初步应课差饷租值可利用以下公式计算：初步应课差饷租值=基本价值×（1±综合调整℅±面积调整℅±楼层调整℅±附设值调整℅）﹢停车位价值基本价值=物业单位的楼面面积×基本率（每平方米月租）上述公式中，“综合调整℅”（CompositeAdjustments）项目，是指综合了有关物业单位所有相对于指标估价的正数或负数调整百分率，包括景观、朝向、环境等足以影响物业价格的因素；“面积调整℅”（QuantityAllowance）项目，反映了物业单位面积大小对基本率（每平方米月租）的影响。一般而言，面积较大的物业，其基本率会低于面积较小的同类物业；“楼层调整℅（FloorLevel）”项目：设有电梯的高层物业单位是正的楼层调整百分率，相反，没有设电梯的高层物业单位是负的楼层调整百分率，以此反映没有电梯直达高层的不便；“附设值调整℅”（AncillaryValue）项目，指不包括在主物业楼面面积内，如阁楼、天台、天井等额外楼面面积的价值；“停车位价值”项目是与主物业单位一并估价的停车位价值。（三）多元回归分析只要有充足的租金资料，便可为以指标估价法评估的物业类别（如住宅、办公室和工业楼宇）建立回归模型，以此方法可为大量指标估价估算其基本率（每平方米月租）。其回归分析模型为：Y=b0+b1X1+b2X2+……+bnXn+e上述公式中，Y为因变量，代表基本率（每平方米月租）；X1、X2、……、Xn为自变量，通常表示面积、楼龄、景观、电梯、楼宇级别等；b0为常数项；b1、b2、……、bn为自变量系数；e为随机扰动项。（四）应用实例1．选择指标估价和指标范围指标范围通常包括一幢大厦内相似的物业单位。指标估价的选择方法通常有两种：（1）人工方式；（2）统计方法构造的虚拟物业单位。这一方法基于大量的房产市场数据。而这一指标估价必须具备的属性有：（1）具有代表性的典型物业单位；（2）无需作综合调整且极少有附设价值。因此一般我们会选取中心区域的物业单位作为指标估价。2．估价该例大厦评估单位调整估价情况见表1。 香港差饷税对我国内地物业税的启示 （一）以应缴税租值作为物业税的计税依据由于房地产有买卖和租赁两种交易方式，房地产有两种价格：一是本身的价格，经济学上称为源泉价格，即交换代价的价格；另一个使用的价格，经济学上称为服务价格，即租金。我国内地的物业税可借鉴香港的差饷税，对于征税范围内的不动产，采用评税法，评估其应缴税租值，作为计税依据。1．以房地产评税法确认计税依据可使税收收入随经济增长和社会发展而增长。随着经济的增长，区域环境和基础设施条件的改善以及地方政府公共服务水平的提高，房地产价值会呈现增值