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多利益主体下物业管理风险研究 [摘要]近几年来，我国物业管理发展迅速，但同时也暴露出诸多问题，存在不规范的地方。通过梳理当前国内外学者对我国物业管理现状及问题的分析，采用模糊综合评价法对当前物业服务企业面临的共性风险进行识别与控制，旨在形成日益完善的风控机制。本文分别向政府、物业服务企业、业主等三方利益相关主体提出有针对性的建议，如尝试构建物业保证金制度。 [关键字]物业管理；风险；模糊综合评价法；物业保证金制度 一、引言 近几年来，物业管理作为我国的新兴行业，受到了国家的大力支持，但其运营仍存在一定风险。总体来说，物业管理风险可定义为物业服务企业在进行物业经营管理的一系列活动中，因多种不确定因素而导致的企业经营效益、员工安全等受损失的可能性。通过对近几年来我国物业管理相关文献进行整理，采用模糊综合评价法（FAHP）对当前物业服务企业面临的共性风险进行识别与控制，有助于减少风险发生并形成完善的风控机制。本文从多利益主体视角出发，为各类住宅物业的风险预防提供经验借鉴。当前，国内已有数位学者对物业管理风险进行了划分。郭立（2002）将风险的内在因素、内在原因、可控程度等作为划分依据，将物业管理风险分为不同类型。林隽中（2005）将高校物业管理的风险分为政治风险、体制风险、市场风险与法律风险四大类。程鸿群、毛洁（2010）将风险发生的各个环节作为分类依据，将风险划分为承接风险及服务风险。通过梳理各位学者的研究，可对物业管理风险作出划分如表1所示。 二、我国物业管理面临的问题 第一，收费问题凸显。虽然建设部已于1996年颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，对各类收费明细作出了详细解释，但诸多具体细节仍存在问题，具体体现在以下两个方面：一方面，具体物业费用明细不透明、不公开，收费项目与标准不符，甚至存在重复收费现象。另一方面，定价缺乏依据，造成业主方的不信任并导致投诉量骤增。从经济学角度来说，双方属于委托代理关系，被委托方若受资源、资金约束而使委托方无法实现效益最优，双方便会产生利益冲突与矛盾。第二，多数物业服务企业面临融资困境。尤其对于中小企业来说，业主需求量的急速增加导致物业服务企业的融资需求增加，但因该类企业往往缺乏可抵押资产，短时间内资金难以回正，在实际融资过程中经常面临融资成本过高、融资用途单一以及渠道受限的难题。根据“同花顺”等网站统计数据可知，目前以银行贷款融资、“新三板”融资等为主的传统融资方式已经难以满足物业服务企业的资金需求，极易造成资金风险。第三，业主委员会实际作用有限。业主委员会的维权意识与协调能力相对匮乏。有些委员会成员中大部分人员是由物业公司委派的，严重缺乏代表性。另外，部分业主委员会成员缺乏理论基础，对其权利与义务不甚明晰，无法从根本上解决广大业主的权益纠纷，具有较大的局限性。第四，物业服务企业的服务意识有待加强。业主对物业管理的满意度是衡量企业服务能力的重要指标之一，从近几年的物业纠纷情况来看，当前业主对物业管理水平的要求日益提高，但部分物业服务企业的工作仍停留在对物业的管理上，缺乏经营服务意识及与业主沟通协调的能力，从而造成业主投诉、故意欠费等现象的发生，这给企业带来负面的经济影响，降低企业的市场占有率，也在很大程度上损害了物业服务企业的声誉。 三、风险评价及风险成因分析 （一）物业管理风险评价流程。当前，学者多以模糊数学为理论依据，采用模糊综合评价法（FAHP）建立风险评价指标体系，识别与衡量当前物业管理所涉及的风险。模糊综合评价模型的最大优势：避免了传统层次分析法因素分层具有较强主观性或指标过多导致分析效率低下等问题，同时解决了判断的模糊性和不确定性问题。如张会敏等人（2009）依托模糊综合评价法对商用物业投资进行了风险评价，为该方法在物业领域的进一步深入研究奠定了基础。为防止出现主观性过强等问题，保证选择体系的合理性与客观性，本文采用专家问卷法对初步建立的选择指标体系中不恰当的指标进行筛选与修正（图1）。（二）风险原因分析。各方信息不对称，具体表现如下：第一，物业服务企业与市场信息不对称。从全国范围来看，当前物业服务企业质量良莠不齐，其应对市场波动风险的能力也不尽相同，能力相对薄弱的中小型企业很难在风险中生存。第二，业主与市场信息不对称。因业主长期处于弱势地位，个人往往无法抵挡物业市场的波动，故存在较大的不确定性风险。虽然当前大多数物业服务企业的服务意识在不断增强，但从当前业主投诉量来看，仍有诸多问题没有得到有效处理。此外，部分业主缺乏法律意识，由于业主与物业管理者在交流问题时难免产生意见不同的现象，部分业主会选择采取暴力、过激的方式解决问题，或拒交物业管理费。近几年来，国家物业相关法律虽在不断完善之中，