一手房价格制定 .pptxVIP

项目三 一手房价格制定;任务1 期房价格制定 ; 期 房;2.项目开发到什么状态可以取得“预售许可证”，即变成了“期房”。; 任务1.1 运用市场比较法制定期房价格;引言： 市场比较法是房地产估价的基本方法中最重要、最常用的一种，在估价实务中往往为估价人员首先选用。而在运用其他估价方法时，也必须以市场比较法为辅助，所以它又是最基础的方法。如剩余法中的预期房地产价格便是用市场比较法来估算的。 本节任务重点掌握市场比较法的理论依据、比较实例的选取原则，以及比较实例修正系数的确定方法和计算。 ;一、市场法的相关知识 ;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Wednesday, July 14, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。16:23:3916:23:3916:237/14/2021 4:23:39 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2116:23:3916:23Jul-2114-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。16:23:3916:23:3916:23Wednesday, July 14, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2116:23:3916:23:39July 14, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。14 七月 20214:23:39 下午16:23:39七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 214:23 下午七月-2116:23July 14, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/14 16:23:3916:23:3914 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。4:23:39 下午4:23 下午16:23:39七月-21 ;类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。 具体要求选取的房地产符合下列6个条件： ①在区位上应与估价对象处在同一供求范围内； ②在用途上应与估价对象的用途相同； ③在规模上应与估价对象的规模相当； ④在??筑结构上应与估价对象的建筑结构相同； ⑤在档次上应与估价对象的档次相当； ⑥在权利上应与估价对象的权利性质相同。 ;二、理论依据;（三）市场比较法的适用条件和范围;二、市场法的操作过程 ;㈠收集市场交易实例 ----运用市场法的基础和前提条件;;交易实例需要搜集的内容有哪些？;交易实例调查表格;㈡选取可比实例;例：某一幢砖混结构的住宅，建筑层数为9层，地区级别为5级。要求用市场比较法评估其出售价格，请从下表中所给出的资料中选取合适的比较实例。;㈢建立价格可比基础;;;;;以上建立价格可比基础可以如下计算：;课内实训;㈣交易日期修正;;价格指数为基比时的修正;价格指数为环比时的修正;交易日期调整的价格变动率法 ;课内实训;;（二）?交易情况修正;;;8.房地产状况修正;;;;9.求取比准价格 ;⑵最终比准价格的方法;三、市场法运用;课外作业;本项目讲授;任务2 在建工程价格制定 ;;;一、在建工程相关知识;在建工程：建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产 。 具体指正在建设中的固定资产或改造工程，生产性和非生产性综合工程与单项工程的建设，包括固定资产的新建、维修、安装、改建、扩建及大修理工程等。由于其尚未完工，所以不能交付使用、不能产生收益，有的甚至还不能达到预售的条件。 ;2.在建工程分类;3.方法选择;4.在建工程的特点 ;5.在建工程评估有关规定;⑶土地权属：出让、租赁、划拔、集体所有； ⑷项目权属：独建、联建、参建； ⑸工程进度 ⑹销售状况 ⑺建筑面积;二、成本法的相关概念;;2、成本法;3.两个成本;三、理论依据 ;四、成本法的适用范围;五、成本法运用的基本步骤;任务1 运用成本法评估在建工程;【案例1】某在建工程开工于2008年3月1日，规划总建筑面积1万㎡，用途为写字楼。土地面积2万㎡，取得于2007年3月1日。该项目的正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2009年3月1日实际完成了主体结构，已投入70%的建设费用，估计至建