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天水市物业管理探究论文 一、天水市物业管理的现状分析 （一）天水市开展物业管理的有利条件 1、天水市是一座历史悠久的文化古城，近几年随着旧城改造工作的顺利进行，全市已形成了一批初具规模的居民住宅小区，较大的有罗玉、东团庄、聚宝盆、新华路、滨东、天北、青南、重新街、皇城路、天府小区等50多个，其中罗玉小区内现有47栋楼房，5个自行车棚，建筑面积达23万多平方米，在全省也是屈指可数的小区之一。目前，全市两区五县房屋开发量以每年20万平方米的速度增长，这不但构成了物业管理的物质基础，也为全市物业管理公司提供了一个现实的和潜在的大市场。 2、市内已设立了一些物业管理公司，如梓裕、天房、金桥、市场、宏昌等。其中，位于罗玉小区内的天水市梓裕物业管理公司成立于1998年11月10日，由天水市城建综合开发公司原供热处、物业管理处合并组建，为一级法人实体，注册资金500万元，属“国家三级物业管理企业”；其他几家均为具有临时资质的物业管理公司。 3、政府及其主管部门已将物业管理问题提上重要议事日程。中央转发了《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》的通知，天水市政府将2001年确定为“物业管理年”，天水房管局也准备出台一些物业管理方面的法规，正在拟定《天水市城镇物业管理实施办法》。 （二）天水市物业管理存在的问题 1、政府的支持力度不够，法制建设滞后于物业管理行业的发展。物业管理属于新型第三产业，是适应城市现代化发展而出现的新生事物，政府及其工商、税务、环卫、公安等各部门应予以大力支持。然而根据对一些物业管理公司的调查显示，它们并没有享受到第三产业的优惠待遇。法制建设滞后于物业管理行业的发展，在全国都是一个普遍现象，天水市也不例外。目前天水市各物业管理公司参照执行的依然是建设部33号令《城市民建经营小区的管理办法》。 2、物业管理公司本身存在一系列问题。主要表现在：⑴人员素质低，服务意识达不到要求，专业人才短缺。物业管理是一项专业性和实践性很强的工作，专业跨度很广，需要各类人才。既要有懂经营善于协调各种关系的管理人才，又要有技术过硬、实践经验丰富的专业技师。更重要的是公司人员要有兢兢业业、高度负责、任劳任怨的爱岗敬业精神。物业管理各项工作说到底，主要是为业主、用户提供各项满意的服务，而这一切很大程度上取决于服务者的素质高低。天水市物业管理公司在人员构成上存在的问题主要表现在三个方面：一是人员的文化程度偏低，大多数为初中及其以下水平；二是年龄普遍偏大，却长期以来吃惯了“大锅饭”，服务意识差；三是各类专业人才短缺。⑵资金不到位，管理硬件上不去。受资金短缺的影响，我市各物业管理公司的设备状况普遍较差，如交通工具、计算机、通讯网络等管理与服务硬件均达不到要求。⑶服务项目单一，不能满足小区内居民需求多样化的要求。虽然物业管理公司的服务范围中明确规定有冬季供暖、房屋维修、上、下水疏通、化粪池清理，环境、绿化、清洁卫生、承揽小型土建、水暖安装、工程维修等经营项目，但实际服务项目仅限于冬季供暖、打扫卫生和小型维修等几项。⑷公司内部制度不健全、管理不规范。受人员素质、资金等因素的影响，天水市各物业管理公司的管理水平普遍较低，在公司内部没有建立起健全的规章制度，有些公司虽然制定了一些岗位职责，但没有得到很好的贯彻执行，流于形式。 3、小区内的居民对物业管理认识不够，不予配合，导致收费困难。天水市物业管理的收费标准为：暖气费8.5元/㎡（住户）或17.5元/㎡（营业用房），卫生费3—5元/户/月，维修费依服务项目而定。物业管理费每月固定收取0.2元/户，但收取极其困难。造成这种状况的主要原因在于宣传不到位，居民对新出现的物业管理认识不清。适应城市现代化建设的需要，对住宅小区实行物业管理是住宅产业发展的必然结果，是人民群众生活水平和居住质量提高后的必然要求。以前的物业管理是一种房管所式的管理，等于是无偿管理，现在则是通过专业化的管理公司来进行有偿管理，这是一个比较大的飞跃。这样一个新的物业管理概念，还没有被小区居民完全接受。 4、房屋开发商与物业管理公司搅在一起，建管不分；有些虽然分开了，但开发商与物业管理公司之间缺乏有效的衔接，造成物业管理缺位；业主与物业管理公司之间的招、投标制度更无从谈起。目前天水市物业项目的管理大部分由开发商自建自管，物业管理公司实际上是开发商的附属，但随着居民入住时间和入住户数的不断增加，自建自管的物业管理模式，不仅不利于物业公司的独立运作，而且有可能会受到开发商的束缚，不符合现代房地产业物业管理的特性。 二、物业管理应考虑的问题 1、物业管理公司是以为城镇小区居民提供服务为内容、以盈利为目的的第三产业企业。物业管理公司的